相続した実家を売却する流れ｜5ステップと使える税制特例

両親が亡くなって実家を相続したけれど、住む予定もない。売却したいけれど、何から手をつければいいのかわからない…。そんな状態のまま月日が経ってしまっている方は少なくありません。

相続した実家の売却とは、被相続人が所有していた不動産を、相続登記によって名義変更したうえで相続人が第三者に譲渡する手続きを指します。
一般的な流れは、①相続登記→②査定・不動産会社選定→③売却活動→④売買契約・引き渡し→⑤確定申告の5ステップで、全体の目安期間は6〜12ヶ月程度です。相続人が複数いて遺産分割協議が長引くケースでは1年以上かかることもあるのです。

この記事では、相続した実家を売却するための具体的な流れを5つのステップに分けてご紹介します。また、最大3,000万円を控除できる空き家特例や、相続税を取得費に加算できる特例による節税効果も、シミュレーションを交えてお伝えしていきます。

相続した実家を売却する流れと5つのステップ

相続した実家の売却は、以下の5つのステップで進めていきます。各ステップの目安期間も含めて、全体の流れを把握しておきたいところです。

売却までの全体スケジュール
STEP1 相続登記（1〜2ヶ月）→ STEP2 査定・媒介契約（2週間〜1ヶ月）→ STEP3 売却活動（3〜6ヶ月）→ STEP4 売買契約・引き渡し（1〜2ヶ月）→ STEP5 確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

STEP1：相続登記を完了させる（1〜2ヶ月）

不動産を売却するためには、まず相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があるためです（不動産登記法第164条第1項）。

相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を使う場合）
• 固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書

相続人が1人であれば書類を揃えるだけで登記が進みますが、相続人が複数の場合は遺産分割協議が必要となり、この段階で時間がかかることがあります。

相続登記にかかる主な費用は、登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と書類取得費（数千円〜1万円程度）です。司法書士に依頼する場合は別途5〜15万円程度が目安となります。

FP

遺産分割協議は、誰が何を相続するかを決める話し合いです。不動産を1人が相続して、売却後に代金を分配する「換価分割」を選ぶ方も多いですね。売却前に分割方法を明確にしておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

STEP2：不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ（2週間〜1ヶ月）

相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。査定は複数の会社に依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応や販売戦略なども比較してみてはいかがでしょうか。

査定方法には、物件情報のみで算出する「机上査定」と、実際に現地を確認する「訪問査定」があります。相続した実家の場合、建物の状態や周辺環境を正確に把握するため、訪問査定を受けることをおすすめします。

不動産会社との媒介契約には、以下の3種類があります。

相続した実家の売却では、定期的な報告義務があり販売活動に注力してもらいやすい「専任媒介契約」を選ぶ方が多い傾向です。

STEP3：売却活動を行う（3〜6ヶ月）

媒介契約を結んだら、不動産会社が販売活動を開始します。インターネットへの掲載、チラシの配布、レインズへの登録などを通じて買主を探していきます。

売却活動中に売主が対応する主な内容は以下のとおりです。

• 内覧の日程調整と立ち会い
• 物件の清掃・整理整頓
• 購入検討者からの質問への回答
• 価格交渉への対応

相続した実家の場合、遺品整理が必要になることもあります。内覧時の印象を良くするためにも、不用品の処分や簡単な清掃は事前に済ませておきたいところです。

FP

売却活動が3ヶ月を超えても買主が見つからない場合、価格の見直しを検討するタイミングと考えてよいでしょう。市場価格より高めの設定だと反響が少なくなりがちなので、担当者と相談しながら柔軟に対応してみてください。

STEP4：売買契約を締結し、引き渡しを行う（1〜2ヶ月）

買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には、売買代金の5〜10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。

売買契約から引き渡しまでの流れは以下のとおりです。

1. 売買契約の締結（手付金の受領）
2. 買主の住宅ローン審査
3. 残代金の決済・所有権移転登記
4. 物件の引き渡し・鍵の受け渡し

引き渡し時には、固定資産税の日割り精算や仲介手数料の支払いも行います。仲介手数料は売買価格400万円超の部分について「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です（宅地建物取引業法第46条、昭和45年建設省告示第1552号、最終改正：令和6年国土交通省告示第949号）。なお、令和6年7月施行の改正により、800万円以下の低廉な空家等については上限が30万円＋消費税まで引き上げられています。

STEP5：確定申告を行う（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要になります。また、後述する空き家3,000万円特別控除や取得費加算の特例を利用する場合も、確定申告が必須となるため、忘れずに準備しましょう。

確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書のコピー
• 取得費がわかる書類（被相続人が購入した際の契約書など）
• 登記事項証明書
• 特例を利用する場合は各種証明書（被相続人居住用家屋等確認書など）

相続した実家を売却する人は決して少なくありません。実際に、土地の相続登記件数は2024年に大きな動きがありました。

出典：法務省「登記統計 種類別 土地に関する登記の件数及び個数」（2024年）

2024年4月の相続登記義務化以降、相続による土地登記の件数は前年比で約9.6%増加しています。義務化施行後の動向として、相続登記の手続きを進める方の規模感を把握する手がかりになります。

相続した実家の売却にかかる税金

実家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税が課税されます。税率は所有期間によって異なる仕組みです。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

相続した実家の場合、所有期間は被相続人の取得日から引き継がれます。被相続人が長く住んでいた家であれば、ほとんどのケースで「長期譲渡所得」（5年超）に該当します。

譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

• 取得費：被相続人が購入した際の代金や手数料。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使えます。
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税・売却のための解体費用など。
• 特別控除：空き家3,000万円特別控除など、要件を満たせば適用できる控除。

国税庁の申告所得税標本調査によると、令和6年（2024年）分の分離長期譲渡所得を申告した人は全国で約31.2万人、所得金額の合計は約6兆1,813億円にのぼります。1人あたりの平均譲渡所得は約1,982万円という規模です。

出典：国税庁「令和6年分申告所得税標本調査結果」第2表 所得種類別表（分離長期譲渡所得・合計）

節税できる2つの税制特例

相続した実家を売却する際は、税負担を抑えられる2つの特例があります。それぞれの要件と効果を確認していきましょう。

空き家3,000万円特別控除

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法第35条第3項）。

この特例を利用するための主な要件は以下のとおりです。

• 相続開始の直前まで被相続人が1人で居住していたこと（一定の要件を満たせば老人ホーム入所中も対象）
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること（区分所有建物を除く）
• 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使用していないこと
• 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 建物を耐震基準に適合するよう改修するか、解体して敷地のみを売却すること

2023年度税制改正により、2024年1月1日以降の譲渡については、売却後に買主が耐震改修または解体を行う場合も特例の対象となりました（譲渡した年の翌年2月15日までに完了が必要）。また、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に縮減される点にも注意したいところです。

FP

空き家特例は「被相続人が1人で住んでいたこと」が要件です。老人ホームに入居していた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の条件を満たせば適用できますが、判断が難しいケースもあります。事前に税務署や税理士に確認してみてはいかがでしょうか。詳しい適用条件は空き家3000万円控除の適用条件｜被相続人居住用財産の特例でも詳しくお伝えしています。

取得費加算の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続税を支払った人が相続財産を売却した際に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です（租税特別措置法第39条）。取得費が増えることで、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が軽減される仕組みになっています。

この特例を利用するための要件は以下のとおりです。

• 相続または遺贈により財産を取得していること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すること

取得費に加算できる金額は、以下の計算式で算出します。

取得費加算額 ＝ その人の相続税額 × 売却した財産の相続税評価額 ÷ その人の相続税の課税価格

2つの特例の併用について

空き家3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同一の不動産売却について併用できません。どちらか一方の選択になります。

どちらの特例を優先すべきかは、譲渡所得や相続税の負担額によって変わります。譲渡所得が3,000万円以下に収まりそうな場合は空き家特例の効果が大きく、譲渡所得が高額で相続税も多額に納付している場合は取得費加算が有利になることがあります。税理士に試算してもらうと安心です。

税理士への相談で最適な特例を選びたい方へ
相続税の取得費加算と空き家特例、どちらが有利かは個別の状況によって変わります。税理士ドットコムなら、相続・譲渡所得に強い税理士を無料で紹介してもらえます。
税理士ドットコムの詳細を見る

【PR】税理士ドットコム

譲渡所得税シミュレーション：3つのパターン比較

特例の効果は、具体的な数字で見るとイメージしやすくなります。以下の前提条件で、3つのパターンを比較してみます。

このケースでは、①取得費不明のパターンが最も税負担が重くなります。被相続人の購入時の契約書を探すだけで、取得費を150万円から500万円に引き上げられ、税額を約70万円圧縮できる計算です。

さらに空き家3,000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得が控除額に収まるため税額は0円になります。約559万円の節税効果が生まれることになるのです。

取得費加算の特例も、相続税を多く納付している場合には有効な選択肢です。空き家特例の要件（昭和56年5月31日以前の建築など）を満たさない場合の代替手段として検討する価値があります。

FP

シミュレーションはあくまで一例で、実際の税額は売却価格・取得費・譲渡費用の組み合わせで変わります。被相続人の購入時の書類を探したり、解体時期を調整したりするだけで結果は大きく変わるので、売却を決める前に税理士に試算してもらうことをおすすめします。

売却をスムーズに進めるための3つの注意点

相続した実家の売却をスムーズに進めるためには、以下の点に注意しておきたいところです。

売却にかかる費用を事前に把握しておく

実家を売却する際には、以下のような費用がかかります。

• 仲介手数料：売買価格400万円超の部分について売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限（宅地建物取引業法第46条）
• 印紙税：売買契約書に貼付。売買価格1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円、5,000万円超〜1億円以下なら3万円（不動産売買契約書の軽減措置適用時、令和9年3月31日まで）
• 登記費用：抵当権抹消登記など（数万円程度）
• 譲渡所得税・住民税：利益が出た場合に課税
• 解体費用：建物を解体する場合（構造・坪数で変動）。詳しくは空き家の解体費用相場をご参照ください。

相続人間での合意形成を早めに行う

相続人が複数いる場合、売却の方針や代金の分配方法について、早い段階で合意を得ておきたいところです。遺産分割協議が長引くと、特例の適用期限（相続開始日から3年経過する年の12月31日まで）に間に合わなくなるリスクがあります。

空き家のまま放置しない

空き家を放置すると、建物の劣化が進み、資産価値が下がります。さらに、自治体から「特定空家等」に指定されたうえで勧告（空家等対策の推進に関する特別措置法第22条第2項）を受けた場合、当該敷地は住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の負担が大きくなる可能性があるのです。指定の手続きは助言・指導から始まり、改善されない場合に勧告へと進む段階的な仕組みになっています。

売却までに時間がかかりそうな場合は、定期的な換気・通水・草刈りなどの維持管理を行いたいところです。実家の放置リスクと選択肢については空き家でも入れる火災保険9社比較や相続した実家どうする？放置リスクと売却・解体・活用の選択肢もあわせてご覧ください。

＼仲介・リースバック・買取の3つから選べる！／

【PR】いえカツLIFE

よくある質問

Q1：相続登記をしないまま売却することはできますか？

できません。不動産を売却するには、売主が登記上の所有者である必要があります。相続登記を完了させてから売却活動を始めましょう。また、2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。

Q2：相続した実家に住宅ローンが残っている場合はどうすればよいですか？

住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金がローン残高を下回る場合は、差額を自己資金で補填するか、任意売却を検討することになります。まずは金融機関に残債を確認してみてください。

Q3：空き家3,000万円特別控除と居住用財産の3,000万円特別控除は同じですか？

異なる制度です。居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）は、自分が住んでいた家を売却する際に適用されます。一方、空き家3,000万円特別控除は、被相続人が住んでいた家を相続人が売却する際に適用される制度です。要件が異なるため、どちらが適用できるか個別に確認が必要となります。

Q4：遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればよいですか？

相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停でも解決しない場合は、審判に移行します。ただし、調停や審判には時間がかかるため、特例の適用期限に間に合わなくなるリスクがあります。早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

Q5：古い実家で取得費がわからない場合、譲渡所得はどう計算しますか？

被相続人が購入した際の契約書などが見つからず取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使用できます。ただし、実際の取得費が5%を超える場合は税負担が増えるため、購入時の資料を探す努力をしてみてください。金融機関の融資記録や、当時の通帳・領収書なども参考になる場合があります。

Q6：相続した実家を売却した場合、譲渡所得税はいくらかかりますか？

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。相続した不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐ仕組みです。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として20.315%、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%が課税されます。

Q7：相続放棄をした場合、実家はどうなりますか？

相続放棄をすると、その不動産を含むすべての遺産を相続する権利がなくなります。相続人全員が放棄した場合、最終的には国庫に帰属します。ただし、相続放棄をしても、現に占有している財産については、次の相続人または相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残る点に注意が必要です（民法第940条第1項）。

Q8：相続税を払っていなくても取得費加算の特例は使えますか？

使えません。取得費加算の特例は、その人が実際に相続税を納付していることが要件です。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下で相続税が発生しなかった場合は適用できません。一方、空き家3,000万円特別控除は相続税の納付有無に関係なく利用できます。

売却時には空き家3,000万円特別控除と取得費加算の特例という2つの税制優遇を活用できる可能性があります。いずれも適用には要件や期限があるため、早めの準備が大切です。譲渡所得が3,000万円以下に収まりそうな場合は空き家特例、相続税を多く納付している場合は取得費加算が有利になるケースが多い傾向です。

相続した実家の売却は、法律・税金・不動産など複数の専門知識が必要になります。不明な点は、不動産業者・税理士・弁護士・司法書士などの専門家に相談しながら進めてみてはいかがでしょうか。

【無料】その空き家、結局どうすればいい？1分で診断！

「売る・貸す・解体・手放す…選択肢は色々あるけど、所有している空き家にどれが当てはまるのかわからない」
そんな迷いを抱えている方！「空き家まるっと診断」では、それぞれの空き家の状態をもとに、今すべきことを診断できます。

FP

空き家は所有者ごとに状況が違うため、最適な進め方も一軒ずつ変わります。「空き家まるっと診断」なら、お持ちの空き家の状態に合わせて、現実的な選択肢を診断できます。完全無料で個人情報も不要です。

今すべきことが具体的にわかる！

処遇に迷う空き家でも、状態に合わせて何から動くべきかを具体的に診断できます。

売れるかどうかも判定できる！

そもそも売れる物件なのかを判定したうえで、状態に合った進め方を診断できます。

放置コストも金額で確認できる！

持ち続けると毎年いくらかかるのか、空き家の条件から金額を試算できます。

FP

「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性もあります。空き家を持ち続ける費用は、思っているより大きいかもしれません。

空き家まるっと診断の特長

• かんたん4ステップ
  郵便番号と空き家の状態を選ぶだけで、今すべきことが具体的にわかります。
• 中立の立場で診断
  仲介業者ではないからこそ、状態に応じた現実的な選択肢を診断できます。
• 放置コストが金額で見える
  このまま持ち続けた場合の年間費用と5年・10年の累計まで具体的に確認できます。

FP

お持ちの空き家の状態を入れてみることで、これからの選択肢がぐっと具体的になります。気になった今のタイミングで、ぜひ診断してみてください。

個人情報不要！完全無料

空き家まるっと診断はコチラから

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相続税・法律判断は税理士・弁護士・司法書士など専門家にご相談ください。税制・法令は本記事公開時点の情報であり、最新の制度は国税庁・法務省・国土交通省の公式サイトをご確認ください。