空き家3000万円控除｜最大約609万円の節税と6つの適用条件

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空き家3000万円控除とは、被相続人が一人暮らしで住んでいた旧耐震基準の家屋を相続人が売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円(令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人2,000万円)を控除できる特例です。正式名称は被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例で、国税庁のタックスアンサーではNo.3306として案内されています。

長期譲渡所得の税率20.315%で計算すると最大約609万円の税負担を軽くできる計算になります。ただし昭和56年5月31日以前の建物であること、相続開始から3年経過する年の12月31日までかつ令和9年12月31日までに売却することなど、6つの条件をすべて満たす必要があり、令和6年1月1日以降の改正で要件が一部変わっている点にも注意が必要です。条件と最新の制度改正をお伝えしていきます。

空き家3000万円控除で最大約600万円の節税ができる理由

相続した空き家を売却すると、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金がかかります。相続で取得した不動産は被相続人の所有期間を引き継ぐため、ほとんどの場合は5年超の長期譲渡所得に該当し、税率は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて20.315%です。

空き家3000万円控除を適用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に対してのみ課税されます。たとえば譲渡所得が2,500万円の場合は控除を適用すると課税対象がゼロになり、約508万円の税負担が軽くなる計算です。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、3,000万円×20.315%＝約609万円の節税効果が見込めます。

計算例：譲渡所得2,000万円の場合
・控除なし：2,000万円×20.315%＝約406万円の税金
・控除あり：(2,000万円−2,000万円)×20.315%＝0円
→ 約406万円の節税

譲渡所得・相続人数別の節税額早見表

譲渡所得と相続人数の組み合わせで、本特例の節税効果がどのくらい変わるかをまとめると以下のとおりです。長期譲渡所得の税率20.315%で計算しています。

※相続人3人以上のケースは、家屋および敷地のいずれも相続した相続人数で判定します。共有相続で各人の持分譲渡所得が控除額以内であれば、合計の節税効果はさらに大きくなる場合があります。

令和6年1月1日以降の譲渡で、家屋と敷地のいずれも相続した相続人の数が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円となります。兄弟3人で共有相続した場合は、各人2,000万円・合計6,000万円が上限です。

空き家3000万円控除の位置づけと取得費加算との関係

本特例の詳細な要件は国税庁タックスアンサーNo.3306および国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」で確認できます。法令上の根拠は租税特別措置法第35条です。

相続時の譲渡所得に関する特例としては、相続税の取得費加算の特例もあります。これは相続税を支払った場合に、その一部を取得費に加算できる制度です。空き家3000万円控除と相続税の取得費加算は同一物件で併用できないため、どちらが有利になるか事前にシミュレーションしておくと判断を誤りにくくなります。

取得費加算と空き家3000万円控除の比較

両制度の主な違いを整理すると以下のとおりです。

相続税が発生していない方は、空き家3000万円控除のみが選択肢になります。相続税を納付した方は、両制度の節税額を試算したうえで有利な方を選ぶことになります。判断が難しい場合は、譲渡所得の試算に詳しい税理士に相談してみるのが安全です。

FP

どちらが有利になるかは、譲渡所得の金額・納付した相続税・不動産の評価割合などによって変わります。表面的な控除額だけで判断すると損をする場合もあるので、税理士に両方のシミュレーションを依頼するのが安心です。確定申告期限の直前は税理士も混み合いますので、譲渡が決まった段階で早めに動き出すのがおすすめです。

適用を受けるための6つの条件を確認する

3つの質問で適用可否がわかるセルフチェック

細かな条件に入る前に、まずは大まかに自分のケースが空き家3000万円控除の対象になりそうかを以下の3問でチェックしてみてください。

3問セルフチェック
・Q1：相続した家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものですか？
・Q2：被相続人は相続開始の直前まで一人暮らしでしたか？(または老人ホーム入居中で一定の要件を満たしますか？)
・Q3：相続開始から3年経過する年の12月31日まで、かつ令和9年(2027年)12月31日までに売却が完了する予定ですか？

3問すべて「はい」であれば、本特例の中核要件を満たしている可能性が高いです。1問でも「いいえ」「不明」がある場合は、以下の6つの条件で詳細を確認し、判断が難しいケースは税理士に相談してみてはいかがでしょうか。

空き家3000万円控除の適用を受けるには、以下の6つの条件をすべて満たす必要があります。

• 条件①：被相続人が一人暮らしだったこと：相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったことが必要です
• 条件②：昭和56年5月31日以前に建築された建物であること：いわゆる旧耐震基準の建物が対象で、区分所有建物(マンション)は対象外です
• 条件③：相続開始から売却まで空き家・未使用であること：賃貸に出したり事業に使用したりすると適用外となります
• 条件④：相続開始から3年経過する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までに売却すること：制度自体の適用期限が令和9年(2027年)12月31日です。令和7年以降に相続した場合は、3年経過する年末より制度期限が先に来る場合があるため注意が必要になります
• 条件⑤：売却代金が1億円以下であること：複数回に分けて売却した場合は合算して判定されます
• 条件⑥：配偶者・直系血族など特別な関係者への売却でないこと：第三者への売却が対象です

昭和56年5月31日の建築基準が重要な理由

1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法の耐震基準が大きく改正されました。この日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準、それ以前の建物が旧耐震基準と呼ばれています。空き家3000万円控除は、旧耐震基準の建物を対象とした制度で、相続空き家の耐震化または除却を促進する政策目的があります。

建築年は、登記事項証明書の表題部に記載された新築年月日で判断するのが一般的です。建築確認から登記までにタイムラグがある場合は、建築確認通知書(建築確認済証)で確認することもあります。

一人暮らし要件の例外。老人ホーム入居のケース

被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合でも、以下の条件を満たせば一人暮らし要件を満たしたものとして扱われます。

• 要介護認定等を受けていたこと：介護保険法に基づく要介護認定または要支援認定を受けていたこと
• 入居直前まで当該家屋に居住していたこと：被相続人が当該家屋に居住しなくなった時点から相続開始まで空き家であったこと
• 入居先が一定の施設であること：老人福祉法に規定する有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、認知症対応型グループホームなど

老人ホーム入居の証明に必要な書類
・要介護認定等を受けていたことを証する書類(介護保険被保険者証のコピー等)
・施設の入所契約書のコピー
・被相続人居住用家屋等確認書(市区町村で取得)

耐震基準を満たす3つの方法と令和6年改正のポイント

旧耐震基準の建物をそのまま売却しても空き家3000万円控除は適用されません。控除を受けるには、以下のいずれかの状態である必要があります。

• 方法①：売主が耐震リフォームを行ってから売却する：新耐震基準に適合するよう改修工事を完了させてから引き渡す
• 方法②：売主が建物を解体して更地で売却する：建物を取り壊し、土地のみの状態で売却する
• 方法③：買主が引渡し後に耐震改修または解体を行う【令和6年改正】：売買契約に基づき、買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに工事を行う

令和6年改正で売主の選択肢が増えた理由

令和6年(2024年)1月1日以降の譲渡から、売買契約に基づき買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も控除の対象に加わりました。これまでは売主側で費用と時間をかけて工事を完了させる必要があった点が緩和されています。

令和6年改正の実務メリット
・売主が数百万円の解体費用や耐震改修費用を負担せずに済む可能性がある
・工事期間を待たずに売買契約を進められる
・買主にとっても更地渡しや耐震改修済みの価格より安く購入できる場合がある

買主リフォーム条件を活用する際の注意点

買主による工事を前提に空き家3000万円控除を適用する場合、以下のような点が論点になります。

• 売買契約書への特約記載：買主が耐震改修または取り壊しを行う旨を明記する必要があります
• 工事完了の期限：譲渡日の属する年の翌年2月15日までに工事が完了している必要があります
• 確定申告時の追加書類：買主が工事を完了したことを証する書類(耐震基準適合証明書または建物滅失登記の証明など)を添付する必要があります

買主が期限までに工事を完了しなかった場合、売主は控除の適用を受けられません。買主の工事遅延リスクを契約上どう扱うか、事前に検討しておくと安心です。

FP

よくあるのが、買主工事を条件にしたものの、買主側の段取りが遅れて期限ギリギリになるケースです。違約金条項を契約書に入れる方法もありますが、買主が応じるかは交渉次第です。工事履行リスクを許容できる売却価格かどうかも含めて、不動産会社と相談しながら判断してみてはいかがでしょうか。

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確定申告の手続きと必要書類一覧

空き家3000万円控除を受けるには、売却した翌年に確定申告を行います。条件を満たしていても、確定申告をしなければ控除は適用されません。

確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 確定申告書：第一表・第二表
• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)：売却代金、取得費、譲渡費用を記載
• 被相続人居住用家屋等確認書：市区町村で取得
• 登記事項証明書：建物・土地それぞれの謄本
• 売買契約書の写し：売却代金の証明として
• 被相続人の除票住民票：一人暮らしだったことの証明
• 相続人の戸籍謄本：被相続人との関係を証明

令和6年改正で買主が工事を行う場合は、上記に加えて、買主による耐震基準適合証明書または建物滅失の登記事項証明書が必要になります。

市区町村で取得する被相続人居住用家屋等確認書の申請方法

被相続人居住用家屋等確認書は、空き家が所在する市区町村(市役所・区役所・町村役場)で取得します。申請にあたっては、以下の書類を準備します。

• 被相続人の除票住民票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 家屋の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類(空き家であったことの証明)

取得までの期間は市区町村によって異なりますが、申請から交付まで1〜2週間程度かかることが一般的です。確定申告の直前に申請すると間に合わない場合もあるため、余裕を持って手続きを進めることをおすすめします。

確定申告の期限と還付申告の場合の注意点

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。給与所得者などで確定申告の義務がない方が還付を受けるだけの目的で申告する場合は、翌年1月1日から提出可能です。

確定申告のスケジュール例(2026年に売却した場合)
・2026年中：空き家を売却
・2026年内：被相続人居住用家屋等確認書を取得
・2027年1月〜：還付申告であれば提出可能
・2027年2月16日〜3月15日：確定申告期限

控除が受けられないケース。よくある失敗パターン

空き家3000万円控除の適用要件は厳格で、一つでも条件を満たさないと控除を受けられません。以下は実際に起こりやすい失敗パターンです。

• 失敗①：相続後に賃貸や事業に使ってしまった：売却までの間、知人を無償で住まわせていた場合でも、貸付けの用または居住の用に供されたと判断され、適用外となるリスクがあります
• 失敗②：売却代金が1億円を超えてしまった：土地を分筆して複数回に分けて売却した場合、合算で1億円を超えると適用外となります
• 失敗③：3年後の年末を過ぎてから売却が完了した：譲渡時期は原則として引渡し日が基準で、契約日を選択することも可能ですが(所得税基本通達36-12)、いずれにせよ期限ギリギリの売却活動は注意が必要になります
• 失敗④：必要書類の取得漏れで確定申告に間に合わなかった：被相続人居住用家屋等確認書の取得に時間がかかり、申告期限に間に合わないケース

被相続人居住用家屋等確認書の発行件数の推移は以下のとおりです。

制度創設からの累計で7万件を超え、年々増加しています。制度を上手に活用するためには、適用要件を正確に押さえておくことが欠かせません。

適用要件を満たすか不安な場合の相談先

適用要件を満たすかどうか判断に迷う場合は、以下の相談先を検討してみてください。

• 税務署の事前相談：無料で相談可能ですが、個別具体的な判断は示してもらえない場合もあります
• 税理士への有料相談：具体的な事例に基づいた判断やシミュレーションを依頼できます

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よくあるのが、取得費不明として概算5%(売却代金の5%)で計算してしまうケースです。被相続人が購入時の契約書を保管していなくても、当時の不動産会社への問い合わせや建物の標準建築費から合理的に算出できる場合があります。取得費が増えれば譲渡所得が減り、節税効果がさらに高まりますので、まずは契約書がないか実家の書類を確認してみてください。

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よくある質問

空き家3000万円控除は、相続した旧耐震基準の空き家を売却する際の大きな節税手段です。令和5年度税制改正で適用期限が令和9年12月31日まで延長され、買主による耐震改修・解体でも適用可能になった一方、相続人3人以上の場合は1人2,000万円までと控除額が変わるなど、知っておきたいポイントが増えています。

Q1：相続人が複数いる場合、控除額はどうなりますか？

令和6年1月1日以降の譲渡では、家屋と敷地のいずれも相続した相続人の数によって控除額が変わります。相続人が2人までの場合は各人最大3,000万円、3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円です。たとえば兄弟3人で共有相続して売却した場合、各人2,000万円ずつ・3人合計で最大6,000万円の控除が可能になります。各相続人がそれぞれ適用要件を満たしていることが前提です。

Q2：相続税の取得費加算と空き家3000万円控除はどちらが有利ですか？

相続税を納付している方は、両制度の試算による比較が必要です。相続税の取得費加算は、納付した相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できる制度です。相続税額が大きく、譲渡資産の相続税評価額が遺産全体に占める割合が高いケースでは取得費加算が有利になる場合もあります。同一物件への併用はできないため、税理士にシミュレーションを依頼するのが安全です。

Q3：令和6年改正の買主リフォーム条件はいつの売却から適用されますか？

令和6年1月1日以降に行われた譲渡から適用されます。譲渡の時期は原則として引渡し日(譲渡日)が基準で、納税者の選択により売買契約日を譲渡時期とすることも可能です(所得税基本通達36-12)。令和5年に契約を締結し令和6年に引き渡した場合、原則の引渡し日基準で考えれば令和6年改正の買主リフォーム条件を利用できる可能性があります。具体的な判定は税理士に確認することをおすすめします。

Q4：老人ホームに入居していた場合でも適用できますか？

一定の条件を満たせば適用可能です。具体的には、被相続人が要介護認定等を受けていたこと、入居直前まで当該家屋に居住していたこと、入居先が老人福祉法等に規定する施設であることなどが求められます。入居時期や施設の種類によっては適用外となる場合もあるため、事前に市区町村で確認することをおすすめします。

Q5：売却後に買主が耐震改修をしなかった場合はどうなりますか？

買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを完了しなかった場合、売主は空き家3000万円控除の適用を受けられません。すでに控除を適用して確定申告をしていた場合は、修正申告を行い、追加の税金と延滞税を納付する必要が出てきます。買主工事を条件とする場合は、契約時に工事履行を担保する条項を入れておくのが安心です。

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空き家3000万円控除は、相続した旧耐震基準の空き家を売却するときの大きな節税手段です。適用条件を正確に把握し、必要書類を揃えて確定申告を行えば、最大約609万円の税負担を軽くできます。

令和6年改正で買主リフォーム条件が加わり選択肢が広がった一方、相続人3人以上の場合の控除額減額や令和9年12月31日の制度期限など、知っておきたいポイントも増えています。ご自身のケースが要件を満たすかどうか、早めに税理士や不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相続税・法律判断は税理士・弁護士など専門家にご相談ください。最新情報は国税庁・国土交通省の公式サイトをご確認ください。