相続した実家どうする？放置リスクと売却・解体・活用の選択肢

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両親が亡くなって実家を相続したけれど、住む予定もなく、どうしたらいいかわからない…。そんな状態のまま月日が経ってしまっている方は少なくありません。

しかし、相続した実家には3ヶ月・10ヶ月・3年という3つの期限があり、判断を先延ばしにするほど選べる手段が狭まっていきます。

総務省の住宅・土地統計調査(令和5年)によると、賃貸にも売却にも出されないまま長期間放置されている「その他空き家」は、全国で385万戸を超えています。その多くが、親から子へ相続されたあとに手をつけられないまま残されている家です。

親の家を相続したまま何もしないでいると、固定資産税の優遇が外れたり、思わぬ損害賠償リスクを抱えてしまうことも考えられます。

このページでは、相続した実家を売却・解体・管理のどれにするか、期限から逆算した進め方と判断のヒントをお伝えしていきます。

相続した実家は3ヶ月以内の判断が分かれ道になる

親が亡くなって実家を相続したものの、何から手をつけたらいいかわからないまま時間が経ってしまう方は少なくありません。

しかし、相続には複数の期限が設けられていて、特に相続放棄の期限は相続を知った日から3ヶ月以内と決まっています。この期限を過ぎてしまうと、たとえ負債を含む相続であっても原則として放棄できなくなってしまうのです。

とりあえずそのままにしておこうという選択は、税金・維持費・法的リスクをすべて抱え込むことを意味します。まずはどんな期限があるのかを知っておきましょう。

相続後の期限付きタスク一覧表

相続発生後に対応が必要な主な手続きと期限は、以下のとおりです。

進め方としては、まず相続放棄するかしないかを3ヶ月以内に決めるところから始まります。放棄しないと決めたら、相続人で話し合って遺産分割の方向を固め、その後に登記や税金の申告へと進んでいく流れです。

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相続放棄を考えている場合、3ヶ月の期限は「相続を知った日」から数えます。被相続人が亡くなった日ではない点に注意してください。遠方に住んでいて連絡が遅れた場合などは、その事情を証明できれば起算日がずれる可能性もあります。判断に迷う場合は、期限が来る前に弁護士や司法書士に相談されることをおすすめします。

実家を放置すると発生する4つのリスク

売却も解体も面倒だから、とりあえずそのままにしておこう…。そう考えてしまう気持ちはわかります。

しかし、空き家を放置することは、複数のリスクを同時に抱え込むことにもつながります。実家を相続した方が直面しやすい4つのリスクを順に見ていきましょう。

放置空き家の現状:腐朽・破損が進む実家は珍しくない

相続後に手つかずのまま残されている実家は、全国に多数存在しています。総務省の住宅・土地統計調査(令和5年)によれば、賃貸にも売却にも出されず、二次的住宅にも該当しない「その他空き家」は全国で約385万戸あり、そのうち約74%(約285万戸)が一戸建です。

さらに、その他空き家のうち腐朽・破損が確認されている住戸は全国で約89万戸に達します。

出典:総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」第34-2表

放置している期間が長くなるほど、屋根や外壁の傷みが進み、後でご紹介するリスクが現実のものになりやすくなります。

特定空家への指導・勧告で固定資産税の優遇が外れる

空家等対策特別措置法に基づき、倒壊の恐れがある・衛生上有害・景観を著しく損なうといった状態の空き家は、市区町村から特定空家等に指定される場合があります。

さらに、市区町村から助言・指導を経て勧告を受けると、住宅用地の固定資産税軽減措置(住宅用地特例)が外れてしまいます。これにより、敷地のうち200㎡以下の部分は最大6倍、200㎡を超える部分は最大3倍まで固定資産税が上がる可能性があるのです(地方税法349条の3の2)。

「特定空家に指定された瞬間に税金が跳ね上がる」というイメージを持っている方も多いかもしれません。実際のプロセスは助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行と段階を踏み、勧告の段階で初めて住宅用地特例が外れる仕組みです。

とはいえ、行政から指導や勧告が来てから動き出すよりも、状態が悪くなる前に対処したほうが選べる手段は広く保てます。

国土交通省の調査によると、空家法施行から令和6年3月31日までの累計で、特定空家等に対する助言・指導は3万9,180件、勧告は3,589件、命令は456件にのぼっています。

出典:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」(令和6年3月31日時点)

2023年12月の改正空家法施行で管理不全空家のカテゴリが新設されました。特定空家の一歩手前の段階でも、市区町村から勧告を受ければ住宅用地特例が外れる可能性があるため、早めに動き出したいところです。

老朽化による倒壊・飛散で損害賠償責任が発生

建物の所有者は、土地工作物責任(民法717条)により、建物の設置や保存に瑕疵があって他人に損害を与えてしまった場合、占有者が損害発生防止に必要な注意を尽くしたとき(占有者が免責されたとき)には無過失責任を負うとされています。

たとえ相続したばかりで建物の状態を把握していなくても、所有者である以上、責任を免れることは難しいのが現実です。

屋根材や外壁の飛散による隣家への被害、倒壊による通行人のケガなど、空き家の老朽化が原因で起きた事故の賠償額は数百万円から数千万円に及ぶこともあります。

空き家向けの火災保険(個人賠償責任特約付き)で備える方法もありますが、引き受けてもらえる商品が限られる点には気をつけたいところです。

不法侵入・放火・不法投棄のリスク

人の出入りがない空き家は、不法侵入のターゲットになりやすい傾向があります。ホームレスの住み着きや放火、敷地への不法投棄など、管理されていない空き家が招くトラブルは多岐にわたります。

こうした問題が起きると、近隣の方との関係も悪くなりがちで、将来売却するときのマイナス要因になってしまうことも考えられます。

維持費の年間負担は意外と大きい

住まない家にはお金がかからないと思われがちです。しかし実際には、以下のような費用が発生し続けます。

• 固定資産税・都市計画税:立地や評価額により年間5〜20万円程度
• 火災保険料:空き家向け保険で年間2〜5万円程度
• 最低限の管理費:草刈り・通気・通水などで年間3〜10万円程度
• 修繕費:雨漏りや設備故障が起きれば数十万円単位

合計すると、年間15〜30万円ほどのコストが住まない家にかかり続ける計算になります。10年放置すれば150〜300万円。この金額があれば、解体費用や売却前のリフォーム費用に充てることもできるのです。

相続発生後にまず着手したい3ステップ

実家をどうするか決める前に、相続手続きとして優先的に対応しておきたいことがあります。以下の3ステップを順番に進めていきましょう。

ステップ1:相続登記の準備と費用目安

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

必要な書類は主に以下のとおりです。

• 被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで)
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の住民票
• 遺産分割協議書(相続人が複数の場合)
• 固定資産評価証明書

自分で手続きする場合の実費は1〜3万円ほどで済みます。とはいえ、書類集めや申請書作成の手間を考えると、司法書士に依頼する方が多いのも事実です。司法書士への報酬は5〜15万円程度が相場となっています。

ステップ2:火災保険の名義変更と見直し

被相続人が加入していた火災保険は、契約上の権利義務が相続人に承継されます。ただし、保険会社への通知を怠ると、いざというときの保険金請求で時間がかかってしまうことがあります。

相続が発生したら、できるだけ早く保険会社に連絡して、契約者・被保険者の変更手続きを進めましょう。

また、居住用として加入していた保険は、空き家になると契約条件に合わなくなる場合があります。空き家向けの火災保険への切り替えを検討してみてください。

空き家向け保険は年間2〜5万円程度が目安ですが、引き受けてもらえる保険会社が限られるため、早めに調べておくと安心です。空き家でも加入できる火災保険の選び方は、空き家でも入れる火災保険9社比較で詳しくお伝えしています。

ステップ3:相続税の申告要否を確認する

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超える場合に申告と納付が必要です。基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

基礎控除額 = 3,000万円 ＋(600万円 × 法定相続人の数)
例:法定相続人が3人の場合 → 3,000万円 ＋ 1,800万円 = 4,800万円

不動産の評価額は路線価や固定資産税評価額をもとに計算しますが、計算方法が複雑で慣れていない方には負担が大きい作業です。基礎控除を超えるかどうか微妙な場合は、税理士への相談を検討してみてはいかがでしょうか。

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相続税の申告期限は10ヶ月以内ですが、申告が必要かどうかの判断はできるだけ早く行うのが得策です。不動産の評価額算出には時間がかかることがあり、期限ギリギリになると税理士への依頼も難しくなってしまいます。相続発生から1〜2ヶ月以内に、一度専門家に相談されることをおすすめします。

売却・解体・管理。3つの選択肢の比較と判断基準

相続手続きが進んできたら、次は実家をどうするかを決めていく段階です。主な選択肢は売却・解体・管理(賃貸)の3つ。それぞれの特徴を見ながら、ご自身の状況に合うものを探してみてください。

売却:現金化を優先したい場合の選択肢

相続した実家を売却すれば、維持費の負担から解放され、現金を相続人で分け合うことができます。売却方法には、古家付き土地として売る方法と、更地にして売る方法の2通りがあります。

古家付きの場合、解体費用はかかりませんが、買い手が解体費用を見込んで値引き交渉してくることが一般的です。一方、更地にすると見た目が良くなって買い手がつきやすくなる反面、固定資産税の住宅用地特例が外れてしまう点には注意が必要です。

相続した空き家を売却する場合、空き家3,000万円特別控除を活用できる可能性があります。適用条件は以下のとおりです。

出典:国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)」

適用を受けるためには、家屋を耐震改修するか取り壊して売却するのが基本ルールです。なお令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡後(譲渡日の属する年の翌年2月15日まで)に買主が耐震改修や取り壊しを行うケースも対象に拡充されました。

要件の判定はかなり複雑なので、税理士や不動産業者に相談しながら進めるのがおすすめです。

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この特例は、相続直前に被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けていた・家屋を一定使用していた・第三者に貸していなかった、などの条件を満たせば対象になります。「直前まで施設にいたから対象外」と早合点せず、被相続人居住用家屋等確認書の交付申請を検討してみてください。判断が難しい場合は、税理士に確認するのが確実です。

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解体:建物の老朽化が著しい場合の選択肢

建物の老朽化が進んでいて、売却しても買い手がつきにくい場合や、賃貸活用も難しい場合は、解体して更地にする選択肢があります。

解体費用の相場は、構造によって幅があります。木造住宅で坪あたり3〜5万円程度、鉄骨造で坪4〜6万円、RC造で坪6〜10万円が一般的な目安です。30坪の木造住宅であれば100〜150万円ほど。ただし、立地条件(重機が入れるか)、付帯工事(ブロック塀や樹木の撤去)、廃棄物の量などによって変わります。

更地にすると、翌年度から固定資産税の住宅用地特例(最大6分の1軽減)が外れてしまいます。解体後すぐに売却できる見込みがない場合は、税負担の増加も考慮して判断したいところです。

自治体によっては空き家解体の補助金制度を設けているところもあります。補助額は数十万円〜100万円程度のケースが多いですが、条件や申請期限は自治体ごとに異なるため、お住まいの自治体の窓口やホームページで確認してみてください。

管理・賃貸:すぐに判断できない場合の選択肢

相続人で意見がまとまらない、思い出のある実家を手放す決心がつかない…。そんな場合は、当面の間管理を続けるという選択肢もあります。

空き家管理サービスを利用すれば、月1回程度の巡回・通気・通水・郵便物確認などを代行してもらえます。費用は月額5,000〜15,000円程度が相場です。

賃貸に出して収益を得る方法もあります。ただし、築古物件の場合はリフォーム費用が数百万円かかることも珍しくありません。入居者募集の難しさや、入居後のトラブル対応なども考えると、賃貸経営の経験がない方にはハードルが高めです。

管理を選ぶ場合の注意点
・定期的な巡回と最低限のメンテナンスを怠らないこと
・管理不全空家に指定されないよう状態を維持すること
・管理期間の目安を決めて、ダラダラと先延ばしにしないこと

判断チェックリスト:あなたの状況に合う選択肢は?

以下のポイントを思い浮かべてみると、どの選択肢が自分に合っているかが見えてきます。

• 築年数:築40年以上で老朽化が進んでいれば解体優先、比較的新しければ売却や賃貸も検討可能
• 立地:駅から徒歩圏内・利便性が高ければ売却や賃貸の可能性あり、交通不便な場所は解体→土地売却が現実的
• 相続人の意向:全員が処分に同意していれば売却・解体を進めやすい、意見が分かれていれば当面管理
• 資金状況:解体費用やリフォーム費用を捻出できるか、維持費を払い続ける余裕があるか

相続人が複数いる場合や、共有名義になっている場合は、全員の同意がないと売却・解体ができません。意見がまとまらないときは、弁護士や司法書士に相談することも検討してみてください。

実家の片付け・遺品整理業者を選ぶときの基本

売却や解体を進める前に、まず実家の片付け・遺品整理が必要になることがほとんどです。この作業を自分だけで行うのは、時間的にも体力的にも負担が大きいもの。専門業者に依頼するケースが増えています。

遺品整理業者の費用相場と所要期間

遺品整理業者に一軒家の片付けを依頼した場合の費用相場は、15〜50万円程度です。費用は間取り・荷物の量・作業の難易度によって変わってきます。

作業日数は1〜3日程度が一般的ですが、荷物が多い場合や分別に時間がかかる場合は長引くこともあります。見積もりを取るときに、作業範囲と日数を確認しておきましょう。

悪質業者を避けるためのチェックポイント

遺品整理業界には、残念ながら悪質な業者も存在します。以下のポイントを押さえて、信頼できる業者を選びたいところです。

• 複数社から見積もりを取る:最低3社から見積もりを取り、金額と作業内容を比較する
• 見積もりの内訳を確認:一式◯◯円ではなく、作業内容ごとの明細があるか
• 追加料金の発生条件を確認:当日の追加請求トラブルを避けるため、契約前に書面で確認
• 許可証の有無を確認:一般廃棄物収集運搬許可を持っているか、または許可業者と提携しているか

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遺品整理を依頼する前に、貴重品・重要書類・形見として残したいものは自分で確保しておくことをおすすめします。実家には権利証・保険証券・通帳など、相続手続きに必要な書類が残っていることが多いので、まとめて処分する前に必ず一度確認してください。買取対応している業者を選べば、家具・家電などの買取金額を作業費用から差し引いてもらえることもありますよ。

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よくある質問

相続した実家をどうするか考えるうえで、よく聞かれる疑問にお答えします。

Q1:相続放棄したら実家の管理はどうなる?

2023年4月施行の改正民法940条により、相続放棄をした方は、放棄の時に相続財産を現に占有している場合に限り、相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産と同一の注意で保存する義務を負います。現に占有していない財産については、原則として保存義務を負いません。実家に住んでいなかった相続人が放棄したケースでは管理義務を免れることもありますが、判断が分かれる場面もあるため、放棄を検討する段階で弁護士・司法書士に確認するのが確実です。

Q2:兄弟で意見が分かれたときはどう進める?

相続した不動産を売却・解体するには、原則として共有者全員の同意が必要です。意見がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。第三者を交えた話し合いで、解決を目指していくことになります。

Q3:相続登記をしないまま放置するとどうなる?

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記しないまま放置していると、さらに次の相続が発生したときに権利関係が複雑になり、売却や活用が困難になってしまうリスクもあります。

Q4:売却と解体、どちらを先に検討する?

一般的には、まず不動産業者に査定を依頼して、古家付きのまま売れる可能性があるかを確認するのが合理的です。建物に価値がなくても、解体費用分を値引きして土地として売れるケースもあります。先に解体すると固定資産税が上がってしまうため、売却の見込みを確認してから判断するのが効率的です。

Q5:遠方に住んでいて実家の管理ができない場合は?

空き家管理サービスを利用すれば、月1回程度の巡回・通気・通水などを代行してもらえます。費用は月額5,000〜15,000円程度が相場です。ただし、管理を続けていても維持費はかかり続けるため、将来的にどうするかの方針は早めに決めておくことをおすすめします。

Q6:空き家3,000万円控除と他の特例は併用できる?

空き家3,000万円控除は譲渡所得(売却益)に対する控除で、相続税の取得費加算の特例とは選択適用となり、同時併用はできません。住宅ローン控除は所得税・住民税に対する控除で対象が異なりますが、同一年に両方の特例を受ける場合は制限が生じることもあります。判断が難しい場合は、税理士に確認されることをおすすめします。

相続した実家には、3ヶ月以内の相続放棄判断、10ヶ月以内の相続税申告、3年以内の相続登記と複数の期限があります。放置しているうちに固定資産税の優遇が外れたり、損害賠償リスクを抱えてしまうこともあるため、売却・解体・管理のいずれかを早めに判断したいところです。判断に迷ったら、税理士・弁護士・司法書士など専門家に相談しながら進めていきましょう。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相続税・法律判断は税理士・弁護士など専門家にご相談ください。