相続登記の義務化｜2024年以降の手続き・費用・自分でやる方法

相続登記の義務化で何が変わった？

実家や土地を相続したものの、名義変更をしないまま月日が経ってしまっている方は少なくありません。相続登記とは、亡くなった方の名義のままになっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。これまでは任意でしたが、2024年4月1日の法改正で3年以内の申請が義務となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になりました。過料は、刑事罰の罰金とは違って前科がつくものではありませんが、放置すると思わぬ負担になりかねません。

まずは、いつまでに何をすればよいのか、基本のルールから押さえていきましょう。改正の背景には、全国に広がる所有者不明土地の問題があります。所有者がわからない土地は、災害復興や公共事業の妨げになってきました。

出典：法務省「相続登記の義務化」特設ページ

この義務は、施行前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。2024年4月1日の時点ですでに相続が発生していた場合は、2027年3月31日と「相続を知った日から3年後」のうち、いずれか遅い日が期限になります。

所有者がわからない土地がどれくらいあるのかは、国の調査からもうかがえます。国土交通省が平成28年度の地籍調査で全国1,130地区を調べたところ、登記簿から所有者などの所在が確認できない土地は、次のような割合でした。

出典：国土交通省「平成28年度地籍調査における土地所有者等に関する調査」

登記がされないまま世代を超えると、相続人が何十人にも膨らみ、所有者を探すだけで多大な時間と費用がかかります。こうした事態を防ぐことが、義務化のねらいです。

対象になる4つの相続パターン

相続登記の義務は、不動産を取得するすべての相続パターンに当てはまります。

• 遺言による相続：特定の不動産を特定の相続人に相続させる遺言（特定財産承継遺言）を含む
• 遺産分割協議による相続：相続人全員の話し合いで不動産の取得者を決めた場合
• 法定相続分での相続：話し合いを経ず、法律で定められた割合で共有登記する場合
• 相続人への遺贈：遺言で相続人に不動産を譲ると定められた場合

なお、相続人以外の人への遺贈は、これまでどおり義務化の対象外です。ただし、登記しなければ自分の権利を第三者に主張できないため、実際には早めに登記するのが一般的です。

過料が免除される「正当な理由」とは

3年以内に登記できなくても、正当な理由があれば過料の対象になりません。法務省は、次のようなケースを正当な理由として例示しています。

• 相続人の特定に時間がかかる：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍集めに時間を要する、相続関係が複雑で専門家の調査が必要など
• 必要書類の取得が難しい：海外に住む相続人がいて書類を取り寄せにくい、戦災などで古い戸籍が失われているなど
• 相続人自身が申請できない：重い病気で入院中、災害の被災者であるなど

遺産分割の話し合いがまとまらない、というだけでは正当な理由として認められない可能性があります。話し合いが長引きそうなときは、後ほどお伝えする相続人申告登記の活用を検討してみてください。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、相続のパターン（遺言あり・遺産分割協議・法定相続）によって変わります。共通して必要なのは被相続人（＝亡くなった方）と相続人の戸籍関係の書類ですが、遺産分割の話し合いを経た場合は、協議書と印鑑証明書が追加で必要になります。

書類の取得先は市区町村役場と法務局に分かれます。取得先ごとにリストを整理しておくと、二度手間を防げます。

遺言書がない場合に必要な書類

遺言書がない相続登記で必要となる、基本の書類です。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）：本籍を移していれば、複数の市区町村から取り寄せる必要がある
• 被相続人の住民票除票：亡くなった方の住民票の写し。登記上の住所と本人が同一であることを示す
• 相続人全員の戸籍謄本（現在のもの）：相続人が生きていることと、相続する資格を示す
• 相続人全員の住民票：新たに名義人になる人の住所を示す
• 遺産分割協議書：話し合いで決めた場合のみ必要。相続人全員が実印を押す
• 相続人全員の印鑑証明書：遺産分割協議書を使うときのみ必要
• 固定資産評価証明書：登録免許税（後述の税金）を計算するために使う
• 相続関係説明図：任意だが、出すと戸籍謄本を返してもらいやすい

ポイント
・戸籍謄本は郵送でも請求できます（手数料は郵便局で買える定額小為替で納めます）
・令和6年3月から戸籍の広域交付制度が始まり、最寄りの市区町村窓口で全国の戸籍をまとめて取れるようになりました
・法務局のウェブサイトで、相続関係説明図のひな形をダウンロードできます

遺言書がある場合の追加書類

遺言書によって不動産を相続する場合は、上記に加えて以下が必要になります。

• 遺言書：自筆の遺言は、家庭裁判所の検認（遺言の内容や状態を確認する手続き）を済ませた証明書を添える。公正証書遺言は検認不要
• 遺言執行者の印鑑証明書：遺言で執行者が決められている場合のみ
• 検認調書の謄本：自筆の遺言で検認を行った場合

法務局の自筆証書遺言保管制度を使っていた場合は、検認は不要です。法務局から「遺言書情報証明書」を取り、登記申請に使います。

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意外と見落とされがちなのが、亡くなった方の住所変更の履歴です。登記簿上の住所と、亡くなったときの住民票の住所が違う場合、その間のつながりを示す書類（戸籍の附票など）が追加で必要になります。申請前に登記簿を取って住所が一致しているか見ておくと、あとから慌てずにすみます。

自分で相続登記をする手順

相続登記は、司法書士に頼まず自分で行うこともできます。法務局では無料の「登記手続案内」を行っていて、申請書の書き方や必要書類について相談できます。費用を抑えたい方は、この窓口相談を使いながら進めると安心です。

登記のときに国へ納める税金（登録免許税）は固定資産評価額の0.4%で、自分で申請しても司法書士に頼んでも同じ額です。司法書士報酬の分だけ、自分で行えば5〜12万円程度を抑えられる計算になります。

STEP1 必要書類を集める（約2〜4週間）

まず、前の章で挙げた必要書類をそろえます。期間の目安は2〜4週間ですが、亡くなった方の本籍が複数ある場合や相続人が多い場合は、1〜2か月かかることもあります。

• 戸籍謄本の請求先：被相続人・相続人それぞれの本籍地の市区町村役場
• 郵送請求のやり方：請求書、定額小為替（1通450〜750円）、返信用封筒、本人確認書類のコピーを同封する
• 固定資産評価証明書の請求先：不動産がある市区町村役場（東京23区は都税事務所）

令和6年3月からの新制度
戸籍の広域交付制度により、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本を取れるようになりました。ただし郵送請求には対応していないため、窓口に出向く必要があります。

STEP2 登記申請書を作る（約1週間）

法務局ウェブサイトの「不動産登記の申請書様式について」のページから、申請書の様式と記載例をダウンロードできます。記載例を見ながら、次の点に注意して作成します。

• 不動産の表示：登記事項証明書（登記簿謄本）の記載を、一字一句そのまま正確に書き写す
• 取得した理由：相続・遺産分割など、名義が変わる原因を正しく書く
• 持分の書き方：共有で相続する場合は、各相続人の持分を分数で書く

わからない点があれば、法務局の登記手続案内を予約して相談できます。多くの法務局が予約制のため、事前に電話で確認しておくとスムーズです。

STEP3 法務局に申請する（約1〜2週間）

申請書と必要書類がそろったら、不動産のある場所を管轄する法務局に申請します。

• 登録免許税の納付：固定資産評価額×0.4%を、収入印紙で納める（郵便局や法務局内の印紙売り場で購入できる）
• 申請のしかた：窓口持参・郵送・オンラインの3つから選べる（初めてなら窓口がおすすめ）
• 処理にかかる期間：混み具合によるが、1〜2週間程度が目安

書類に不備があると、法務局から補正（不備を直すこと）の指示が届きます。期限内に直せば問題ありませんが、期限を過ぎると申請が却下されることがあります。

登記が終わると、登記識別情報通知（昔の「権利証」に代わるもの）が交付されます。12桁の英数字でできた大切な情報なので、なくさないよう保管しておきましょう。

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法務局の登記手続案内は予約枠が埋まりやすいので、2週間前くらいには予約を入れておくのがおすすめです。相談時間は30分程度と限られていることが多いため、申請書の下書きと書類一式を準備してから行くと、確認したいポイントを効率よく聞けますよ。

司法書士に依頼したときの費用相場

相続登記を司法書士に頼む場合の費用は、司法書士報酬5〜12万円程度に、登録免許税と実費を加えた金額が目安です。相続人の人数や不動産の数、戸籍集めを代行してもらうかどうかで、報酬は変わってきます。

報酬額は事務所によって幅があります。相続人や不動産の数が少ないシンプルなケースほど抑えられる傾向があるため、総額のイメージをつかむには、報酬・登録免許税・実費の3つに分けて見積もりを取るとよいでしょう。

費用の内訳（報酬・登録免許税・実費）

総額を把握するために、次の3つを分けて確認していきます。

• 司法書士報酬：基本報酬（1件あたり5〜8万円）＋加算報酬（相続人が1人増えるごとに1〜2万円、不動産が1件増えるごとに5,000〜1万円が目安）
• 登録免許税：固定資産評価額×0.4%（例：評価額2,000万円なら8万円）
• 実費：戸籍謄本の取得費用（1通450〜750円×通数）、登記事項証明書の取得費用（1通480〜600円）、郵送費など

登録免許税は、固定資産評価額に応じて変わります。評価額別の目安を早見表にすると、次のとおりです。

※固定資産評価額に0.4%を掛けた計算上の目安です（自分で申請しても司法書士に頼んでも同額）。

免税措置も確認したいところです
相続した土地のうち、固定資産税評価額が100万円以下の土地については、相続による名義変更の登録免許税が免税になる措置があります。令和7年度の税制改正で対象が全国の土地に広がり、適用期限は令和9年（2027年）3月31日までとなりました。山林や農地など評価額の低い土地を相続した場合は、この免税が使えるか確認してみてください。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

見積もり比較で見る3つのポイント

複数の司法書士から見積もりを取るときは、次の点を確認すると比べやすくなります。

• 総額表示か報酬のみか：見積書に登録免許税と実費が含まれているかを確認する
• 戸籍集めの代行と料金：自分で集めるか代行を頼むかで費用が変わる
• 相続人どうしの連絡代行：遠方に住む相続人への書類郵送や押印のお願いを代行してもらえるか

3年以内にまとまらないとき（相続人申告登記）

遺産分割の話し合いが長引いて3年以内に登記できないときは、相続人申告登記という救済の仕組みを使えます。2024年4月の義務化と同時に新しくできた制度で、自分が相続人であることをひとまず登記しておくことで、過料を回避できます。

相続人申告登記は相続人1人でも申し出できるため、ほかの相続人の協力が得られない状況でも手続きを進められます。

相続人申告登記の手続きと必要書類

相続人申告登記は、通常の相続登記よりも簡単な手続きで申し出できます。

• 申出書：法務局ウェブサイトからダウンロードできる
• 添付書類：自分が相続人だとわかる戸籍謄本（出生から死亡までの連続した戸籍はそろえなくてよい）
• 登録免許税：かからない（非課税）
• 申出のしかた：窓口・郵送・オンラインのいずれも可

ポイント
・相続人のうち1人だけでも申し出できる（ほかの相続人の同意は不要）
・添える戸籍謄本は、自分と亡くなった方の関係を示すものだけでよい
・オンライン申請にも対応していて、自宅から手続きできる

相続人申告登記が向いているケース

次のような状況では、まず相続人申告登記で義務を果たし、あとから本来の登記を行うのが現実的です。

• 話し合いが進まない：相続人どうしで意見が対立している、連絡が取れない相続人がいる
• 行方不明の相続人がいる：不在者財産管理人の選任や失踪宣告に時間がかかる
• 相続関係の調査に時間がかかる：亡くなった方の戸籍集めが難航している
• 期限が迫っているがすぐ登記できない：まずは過料の回避を優先したい

相続人申告登記は、あくまで一時的な措置です。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に本来の登記（所有権移転登記）を行う必要があります。申告登記だけで完了ではない点に注意したいところです。

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相続人申告登記をすると、登記簿に「相続人である」ことは記録されますが、所有権が移ったわけではありません。そのため、この段階では不動産を売ったり担保に入れたりはできません。あくまで、過料を避けて所有者不明土地になるのを防ぐための一時的な手段、と理解しておくと安心です。

自分でやる？専門家に任せる？

相続登記は、自分で進めれば費用を抑えられますが、戸籍集めや申請書づくりには一定の時間と手間がかかります。仕事が忙しい方、相続人が遠方に散らばっている方、不動産以外にも相続の手続きが多い方は、まとめて専門家に任せるという選び方も考えられます。

どちらが向いているかは、相続人の人数や物件の状況によって変わります。判断の目安として、次のようなケースが挙げられます。

• 自分で進めやすいケース：相続人が少なく関係がシンプル、対象の不動産が1〜2件、書類を集める時間に余裕がある
• 専門家に任せると安心なケース：相続人が多い・疎遠、相続人が遠方に分かれている、遺産分割で意見が割れている、不動産以外の手続きも多い

まとめて任せられる主な手続き

司法書士や税理士などが連携するワンストップ型のサービスでは、相続登記に限らず幅広い手続きを頼めます。

• 相続人調査・戸籍集め：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を代わりに取得
• 遺産分割協議書の作成：法的に有効な協議書の下書き作成
• 相続登記（不動産の名義変更）：本記事で取り上げた登記申請の代行
• 金融機関の名義変更・解約：預貯金口座や証券口座の相続手続き
• 相続税申告のサポート：税理士と連携した申告対応

相続登記と、預貯金の解約や相続税の申告などを同時に進める必要がある場合は、窓口を一本化できるとやりとりの負担が軽くなります。どこまで自分でやり、どこから専門家に任せるかを、手間と費用のバランスで考えてみてはいかがでしょうか。

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よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記の義務化はいつから適用されますか？

A. 2024年4月1日から始まっています。施行前に発生した相続にも適用され、その場合は2027年3月31日が実質的な期限になります。

Q. 相続登記をしないとどうなりますか？

A. 正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科されることがあります。また、登記しないまま放置すると、次の相続が起きたときに手続きが複雑になるおそれもあります。

Q. 相続登記は自分でできますか？

A. できます。法務局の登記手続案内を使えば、申請書の書き方や必要書類について無料で相談できます。ただし、戸籍集めに時間がかかる点は見込んでおきたいところです。

Q. 相続登記の費用はいくらかかりますか？

A. 自分で行う場合は登録免許税（評価額の0.4%）と実費（数千〜2万円程度）のみです。司法書士に頼むと、これに報酬（5〜12万円程度）が加わります。

Q. 遺産分割が3年以内にまとまらない場合はどうすればよいですか？

A. 相続人申告登記を使えば、過料を回避できます。1人でも申し出でき、登録免許税もかかりません。話し合いがまとまったら、あらためて本来の登記を行います。

Q. 相続人申告登記をすれば本来の登記は不要になりますか？

A. いいえ。相続人申告登記は一時的な措置です。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に本来の登記（所有権移転登記）を行う義務があります。

Q. 相続登記の相談は誰にすればよいですか？

A. 登記の手続きは司法書士が専門です。相続税の申告が必要なら税理士、相続人どうしで争いがあるなら弁護士への相談が適しています。

Q. 海外に住んでいても相続登記は必要ですか？

A. 日本国内の不動産を相続した場合は、海外在住でも義務があります。在外公館での書類取得や郵送申請など遠隔でも手続きできますが、司法書士への依頼も検討してみるとよいでしょう。

相続登記の義務化は、放置されがちだった相続手続きを促し、所有者不明土地の問題を解消することをねらいとした制度です。期限と手続きを押さえたうえで、自分で進めるか専門家に任せるかを、状況に合わせて選んでみてください。わからない点は、法務局の窓口相談や司法書士への相談を活用してみるのがおすすめです。

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