不動産 資産

不動産投資の利回りの種類と計算方法を紹介。DCF法を使った投資判断方法も!

2020年12月23日

FP
今回は、不動産投資の利回りについて紹介していきます。

不動産投資を行う時の採算性や収益性を判断する指標に、投資利回りDCF法があります。

投資利回りの種類と計算方法

投資利回りは、投資額に対してどれだけの収益が得られるかを判断する指標

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)
  • 投下資本収益率

の4種類があります。

表面利回り

表面利回りは、単純利回り、グロス利回りとも言われていて、年間収入合計の総投資額に対する割合のことです。
表面利回りは諸経費を引かずにざっくりと計算するため、目安として用いられます。

表面利回り(%)=年間収入合計(賃料)÷総投資額(物件購入金額)×100

実質利回り

実質利回りは、純利回り、NOI利回り、ネット利回り、キャップレートとも言われていて、年間収入合計から諸経費(管理費・固定資産税)を引いた額の総投資額に対する割合のことです。
表面利回りよりは現実的な数値を計算できます。

※実質利回りには諸経費に減価償却費は含みません。

純収益=年間収入合計(賃料)-諸経費
実質利回り(%)=純収益÷総投資額(物件購入金額)×100

キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)

キャッシュ・オン・キャッシュは、自己資本に対する現金手取額の割合のことです。
他の金融商品との比較に活用されます。

現金手取額=収入-支出
キャッシュ・オン・キャッシュ(%)=現金手取額÷自己資本×100

投下資本収益率

投下資本収益率は、投じた資本に対してどれだけの利益を出せたかを測る指標のことです。

投下資本収益率(%)=(純収益-減価償却費)÷総投資額×100

レバレッジ効果

少ない資金で大きな投資効果を上げることをレバレッジ効果と言います。

借入金の利率より投資利益率が上回っている時に、自己資金で買えない不動産を借入金で買って高い賃料を得られれば、投資利回りを上昇させることができます。

DCF法を使った投資判断方法

DCF法(ディスカウント・キャッシュ・フロー法)は、将来得られる収益見通しを、現時点での価値に置き直して不動産の評価額とする方法のことです。

DCF法では、不動産保有期間に発生する賃料などの純収益と不動産の将来の転売価格を現在価値にしてから合計して、不動産の収益価格を求めます。

現在価値=将来価値×割引率(複利現価率)
収益価格=将来の純収益の現在価値+転売価格の現在価値

DCF法を使用した代表的な投資判断方法には

  • NPV法(正味現在価値法)
  • IRR法(内部収益率法)

の2つがあります。

NPV法(正味現在価値法)とは?

NPV法とは、投資額と将来入ってくる金額を、現在の価値に置き換えて比較する方法です。

将来の収益の現在価値の合計(DCF法で求めた収益)から投資額の現在価値を引いて、投資の適合を判定します。

投資に有利と判定されるのは・・・

将来の収益の現在価値の合計>投資額の現在価値

IRR法(内部収益率法)とは?

IRR法とは、正味現在価値(NPV)をゼロにする割引率のことです

不動産投資の内部収益率(IRR)と投資家の期待する収益率(期待収益率)をひかくして、投資が適しているか判断することができます。

投資に有利と判定されるのは・・・

内部収益率>期待収益率

投資判断の基準「DSCR」と「デュー・デリジェンス」

「DSCR」と「デュー・デリジェンス」は、投資判断の基準として活用されています。

DSCR(借入金償還余裕率)とは?

DSCRは、債務返済能力を測る尺度です。

年間キャッシュフロー(純収益)を年間元利金返済額で割った割合を倍率で表します。
DSCRが大きいほど望ましいとされています。

DSCR=年間キャッシュフロー÷年間元利金返済額

デュー・デリジェンスとは?

不動産投資におけるデュー・デリジェンスとは、一般的に投資対象の経済的・法律的・物理的側面などに関する詳細かつ多面的な調査のことです。

不動産の小口化・証券化

不動産の小口化とは、複数の投資家が共同で1つの不動産に投資し、運用する方法です。

不動産の証券化とは、不動産を担保として細分化された証券に、投資家が出資し得られた収益を分配する方法です。
不動産の証券化の1つに投資信託があります。
日本国内で上場している不動産投資信託をJ-REITと言います。

火災保険、本当にそれでいいの?FPが教える火災保険の見直し方

日常生活の中で、火災保険について見直そうと考えている人は少ないと思います。
また、家を購入した方は契約の際に火災保険へ加入して保険料も一括払いでそのまま忘れていたなんて方も多いでしょう。

FP
忘れている方にも思い出してほしい「火災保険」の見直し方について解説します。

火災保険はいつでも見直しできる!

火災保険は、生命保険とは違って貯蓄性はなく、掛け捨てであることが多いです。
※満期返戻金が支払われる火災保険もありますが、保険料が高額となります。

そのため、火災保険加入時に保険料を一括で支払ったという方でも、解約すれば解約返戻金として残りの保険期間の保険料は払い戻されます。

FP
つまり、火災保険はいつ見直しても損しない!ということです。

火災保険の補償は自然災害だけじゃない!だから自分で比較して選ぶことが大事

火災保険は、火災の損害を補償してくれる保険と思っていませんか?

FP
火災保険の補償は、火災や風災だけではありません!

火災保険の基本補償

  • 火災・落雷・破裂・爆発
  • 風災・ひょう災・雪災
  • 水災
  • 水濡れ
  • 物体の落下・飛来・衝突
  • 騒じょう・集団行動などによる破壊
  • 盗難・盗難による破損・汚損
  • 偶然な事故による破損・汚損

火災保険は、火災だけでなく盗難や破損汚損などのリスクも補償してくれる「家の保険」です。
そのため、自宅に必要な補償か必要のない補償かは自分自身でしか判断できないのです。

不動産会社や住宅メーカーから勧められる火災保険では、基本的に全ての補償がセットになったプランとなっています。
もし加入している火災保険に全ての補償がついていたとしても、火災保険で補償されることを知らずに自費で修理していたら保険料を支払っている意味がありませんよね。

でも、自分で補償を選ぶのは難しそう…。面倒くさいという方がほとんどだと思います。
そんな方でも簡単に自分で火災保険の補償を選ぶ方法・比較する方法があります。

火災保険はプロに相談して、自分で比較・選択する!

自分で一から火災保険について調べるのは面倒ですし、時間もかかります。

FP
そこで便利なサービスである、一括見積もりサービスを有効活用しましょう。

火災保険の一括見積もりサービスを利用することで、火災保険のプロと必要な補償を相談することができます。
自宅の状況や生活環境について話をすることで、必要な補償はどれか、不必要な補償はどれかを教えてくれます。

比較できる会社数が多いからおすすめ「ウィズマネ火災保険」

なぜ「ウィズマネ火災保険」がおすすめなのかというと、最大12社の火災保険から見積もり比較できるからなんです。

火災保険会社12社を自分で比較しようとしたら、とても時間もかかるし、大変ですよね。
ウィズマネ火災保険」なら、それを火災保険のプロが適切な火災保険を選んで提案してくれます。
最大12社から選んでくれるので自分にピッタリな火災保険に加入できます。

FP
私が調べた火災保険見積もりサービスの中で、一番比較できる会社数が多かったです。
比較するなら、簡単にできるだけ多くの選択肢から、一番良いものを選びたいですよね。

※比較できる商品数が多いとアピールしている一括見積もりサービスがありますが、実際には同じ火災保険会社の商品でも別商品としてカウントしているため、比較できる会社数が多い方が比較できる数は多くなります。

さらに!おすすめなところは

  • たった3分の入力で火災保険料の見積もりが可能
  • 火災保険のプロが無料で提案してくれる
  • 納得がいくまで何度でも無料で相談できる
    見積りだけ渡されて終わりというわけではなく、本当に納得するまで細かく相談できるのは嬉しいですよね。
  • 無理な勧誘が一切ない
    火災保険の無料見積りをしたからと言って、必ず契約をしなければならないということはありません。
    自分に合った火災保険を見つけられた時だけ、契約すればいいのです。

簡単に、火災保険料を詳しく見積もれるので気軽に依頼してみてください。
火災保険の見積もりサービスは沢山ありますが、今回は1番おすすめの「ウィズマネ火災保険」のみご紹介しました。

火災保険の見直しや加入の際に、是非参考にしていただければと思います。
無駄な補償をつけたり、火災保険料の支払いをしないように、自分で火災保険を見直しましょう。

ウィズマネ火災保険はコチラから

  • この記事を書いた人

火災保険の選び方編集部 ファイナンシャルプランナー

火災保険の選び方では、火災保険会社のホームページや資料情報から、料金や保険内容を細かくまとめて紹介しています。もちろん、ファイナンシャルプランナーならではの視点でアドバイスしているので、これから火災保険の加入や変更を考えている方は是非チェックしてください。

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