【住宅ローンの選び方】初心者でも迷わないための比較ポイントと必須知識を解説！

（構成・文＝山知/編集部住宅ローンアドバイザー）

＼1番おトクな住宅ローンを知りたい！／

「とにかく金利の低い住宅ローンはどれ？」
「手数料の安い銀行はどこ？」

住宅ローンの必須知識

利用できる条件を確認する

住宅ローンは誰でも借りることができるわけではなく、利用するためには銀行が定めた借入条件に該当している必要があります。

この要件は銀行のホームページで公開されている、商品概要説明書に「ご利用頂けるかた」などの記載がありますので、必ず確認をするようにしましょう。

銀行により異なりますが主な要件は以下の通りです。

年齢	満20以上70歳未満など。完済時年齢は80歳未満とされている事が多いです
年収	前年の年収が○○万円以上や、安定した収入が継続してある方、というような制限されている場合があります
雇用形態	契約社員や派遣社員など雇用形態を問わないケースが増えているが、正社員のみに限定されている場合もあります
勤続年数	勤続年数を問わない場合が増えてきているが、勤続○年以上というに制限されている場合があります 自営業や会社社長・役員などの場合は、営業実績3年以上などといった条件があります
借入金額	50万円以上1億円未満など
借入期間	1年以上35年以内など　（一部を除きほとんどの場合最長35年）
資金使徒	本人居住用の土地・住宅の購入などに制限されている事がほとんど
健康状態	団体信用生命保険への加入が借入の条件になるため（フラット35などは除く）、健康状態が良くない場合には借りられない事もあります

単独で借りる？夫婦で借りる？親子で借りる？

住宅ローンは自分の収入だけではなく、夫婦や親子で協力して借りることができます。

収入合算（連帯保証、連帯債務）夫婦ペアローン、親子リレーローンについて解説します。

いくら借りれる？借りれるだけ借りていい？答えは返済比率で求める

住宅ローンを借りる場合、銀行は自分の返済能力の範囲を大きく超えた金額を貸してくれる場合があります。

何も考えずに借りれるだけ借りてしまうと、返済に行き詰まり、最悪の場合破綻を引き起こす事さえもあります。

自分が返済可能な金額を知ることはとても大切です。

適正な借入額を求める方法の一つに返済比率という係数があります。

返済比率とは、年収に占める住宅ローン返済の割合を数値化したものです。

返済の負担を計測する方法として銀行の審査などにも利用されています。計算式は以下の通り。

適正範囲は、子供の人数や家庭環境により異なりますが、だいたい20%〜25%の範囲内と言われています。

一方で銀行からの借入可能額は、年収や銀行の規定（非公開）により異なりますが、だいたい35%を上限に設定している事が多いです。

どうして返済能力を超える金額を貸してくれるの？

もし返済できなくなってしまったら？

頭金は必要？無しでも借りれる？

銀行によっては物件価格の10〜20%自己資金を用意する事で、金利（利息）が優遇されるケースがあります。

物件価格の全額を住宅ローンで組む事は可能ですが、頭金を用意すれば銀行から借り入れする金額が少なく済むため、住宅ローンの返済計画としては望ましいです。

具体的には、物件価格の20%を頭金として入れるのが理想ですが、頭金に貯金の全てを注ぎ込み、使い果たしてしまうというのは問題があります。

住宅購入後には、住宅の管理費や固定資産税などの費用が発生してきますので、これらに対しての余力も残しておく必要があります。

自己資金を用意することで金利優遇される銀行の一例

ソニー銀行、フラット35 など

諸費用まで借りられる銀行の一例

auじぶん銀行、楽天銀行、住信SBIネット銀行、イオン銀行、ソニー銀行、ARUHI、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行　など

2つの返済方法、元利均等返済と元金均等返済

返済方法には大きく２種類有り、申し込みの際にどちらかを選択することになりますので、違いを理解するようにしましょう。

総返済額という観点では、元金均等返済の方が総返済額は少なくなりますが、返済計画の立てやすさは元利均等返済の方が圧倒的に有利です。

ボーナス払いはどする？

ボーナスが支給される会社にお勤めの場合は、ボーナス時の返済をする・しないを選択することができます。

年2回のボーナス返済月は、毎月の返済に加えて、あらかじめ設定したボーナス払い分を上乗せして返済します。

ボーナス払い月は年2回、自由に設定できる事が多く、ボーナス払い分として設定可能な金額は、総借入額の40〜50%が上限である事が多いです。

ボーナス払いを利用するメリットは、ボーナス返済月以外の返済額を低く抑えることができます。

しかしながら、会社員のボーナス支給は業績によるところが多く不安定要素が強いため、安定的にボーナスが支給される「公務員のような職種の人」以外は利用せず、ボーナスが支給されてから、返済に回せる分だけ「繰り上げ返済をする」という返済方法が望ましいです。

返済期間は何年に設定したらいい？

多くの民間住宅ローンは、最大35年の返済期間を設定可能です。

また、完済時年齢は75〜80歳の間で設定している場合がほとんですが、80歳まで住宅ローンを返済するのは現実的ではありません。

当然、返済期間が長くなるほど利息の支払いが増えたり、老後のことなどを考えると、なるべく短期間で支払いを終えたいところです。

完済時の年齢や、退職金、相続の有無などを考慮のうえ、総合的に検討して判断する事になりますが、60歳、65歳という定年を迎える年齢が一つの基準になります。

なるべく定年時に完済を目指すようにしましょう。

返済期間による総返済額の違い（3,000万円を借りた場合）
金利	20年	25年	35年
1%	33,112,271円	36,423,456円	35,567,804円
2%	36,423,456円	38,146,723円	41,738,968円
3%	39,930,888円	42,678,858円	48,490,768円

ただし、返済期間を短く設定しすぎると毎月の返済は厳しくなり、借り入れ可能額は少なくなる。

団信とは？借入時に絶対加入しないといけない？

住宅ローン借入時の要件で加入必須とされている団信（だんしん）とは、正式名称は、団体信用生命保険といいます。

どのような保険かと言うと、住宅ローンを返済している契約者がもし亡くなってしまったり、高度障害などで働けなくなってしまった場合に、残された遺族に対して住宅ローンの返済負担を残さないために加入する保険、と覚えておきましょう。

もしも契約者に万一のことがあった場合、団信の保険金で残りの住宅ローンは銀行に全て支払われる事になりますので、残された家族は家を手放したり、家に住み続けるために契約者に代わって返済を続けていくような事はしなくて済みます。

団信はれっきとした生命保険になりますので、健康状態に問題がある場合には加入できず、住宅ローンを借りられないケースさえもあります。

フラット35では団信への加入が任意とされていますが、万一の場合の切り札を他に用意できる場合を除いて、加入は必須と考えるようにしましょう。

住宅ローン減税で軽減される税金も知っておこう

住宅ローン減税を簡単に説明すると、「住宅ローン組んだ人は10〜13年の間、私たちが国に納めている所得税の支払いを減額してくれる」という制度です。

「住宅ローン減税」も「住宅ローン控除」も意味は同じです。

＜住宅ローン減税制度の概要＞

• 毎年の住宅ローン残高の0.7〜1%を10〜13年間、所得税から控除
• 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除
• 住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
• 平成31年10月の消費税率引上げにあわせて控除期間を13年間に拡充

出典：国土交通省ホームページ

住宅ローンを組んだ初年度は、会社員の場合でも自分で確定申告が必要です。（会社員は2年目以降年末調整で申告します）

なお、減税を受けるために必要な要件は以下の通りです。

＜住宅ローン減税制度利用の要件＞

• 自ら居住すること
• 床面積が50m²以上（一部、40m²以上）であること
• 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
• 借入期間や年収についても要件あり

出典：国土交通省ホームページ

住宅ローンの選び方手順

金利タイプを選ぶ

各金利タイプの特性を理解して、どの金利タイプで借りるか選びましょう。

全期間固定金利

変動金利

変動金利には消費者保護の観点から2つのルールが設けられています。

当初固定金利

 

当初固定金利の金利引き下げタイプは2種類

フラット35とは？

フラット35とは、最長35年間、借りた時の金利が完済までフラットで変わらない、全期間固定金利型の住宅ローンです。

住宅金融支援機構という国営の機関と、民間金融機関が提携して提携してローンを貸し出します。

フラット35を申し込む際の窓口は一般の銀行になります。

金利の低いプランを探す

ステップ1で選んだ金利タイプの中から、金利の低いプランを探しましょう。

中には金利を低く設定して、諸費用が高いというプランもあるので、最後のステップ5で総合的な確認をします。

まずは、金利の低い銀行・プランを主軸に住宅ローンを選択していきます。

諸費用などを比較する

諸費用は多岐にわたり、物件購入に関わる引っ越し費用なども諸費用とされている場合もあり、その定義も若干あいまいな部分があります。

住宅ローンに関わる諸費用で、比較が必要なポイントのみ解説します。

なお、借入に掛かる諸費用は銀行のホームページで公開されている「商品概要説明書」に全て記載があります。

とても重要なポイントになりますので必ず目を通すようにして下さい。

団体信用生命保険（団信）

一般団信の保険料は銀行側が負担する場合が多く、基本的には無料となっていますが、銀行によって保証内容が若干異なるため、重要な比較ポイントとなります。

（フラット35の団信保険料は金利に含まれています。フラット35の団信加入は任意のため不加入の場合は0.2%差し引きされます。）

「死亡・所定の高度状態となった場合、保険金により残りの住宅ローンが全額返済される」という、基本機能は一緒ですが、銀行によっては他社と差別化を図るため、更に保障を厚くしている場合があります。

保証料

現在の住宅ローンは個人の保証人を立てるのではなく、保証を生業としている保証会社に保証料を支払い、個人の代わりに保証をしてもらうことが一般的です。

銀行の業態によっては、自社で保証を行うため保証会社を使わず、保証料の支払いが不要な場合があります。

そのため、保証会社を使わない銀行の審査（フラット35は除く）はどうしても厳しめな傾向にあります。

保証料の支払い方法は2種類

保証会社に支払う保証料は、外払い方式と、内払い方式の2種類があります。

事務手数料

住宅ローン契約時に支払う手数料にも銀行の業態によって大きな差があります。

ネット銀行は保証料がかからない分、融資事務手数料が高めという傾向があります。

銀行業態	事務手数料	保証料
メガバンク	3万円程度（保証会社向け）	年0.2%程度
ネット銀行	借入金の2.0%程度	なし
フラット35	銀行によりさまざま	なし

印紙税

高額となる住宅ローン取引には、契約書に収入印紙を貼る事が定められています。

ネット銀行の場合、書面での取引がなく、ネットで申し込みから契約まで完結できるので印紙税を節約する事ができます。

住宅ローン契約書に必要な印紙税額 （1通または一冊につき）
500万円超　1,000万円以下	1万円
1,000万円超　5,000万円以下	2万円
5,000万円超　1億円以下	6万円
1億円超　5億円以下	10万円

出典：国税庁ホームページ 印紙税額の一覧表

その他の費用

その他に確認が必要な諸費用として、火災保険をどこで借りるか？という点と、繰り上げ返済の手数料と最低返済額を確認しておく必要があります。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンの早期完済を目指すには、借入後に繰り上げ返済を行うことが重要な鍵になります。

一般的に繰り上げ返済をするには、手数料がかかりますが、インターネット経由の場合はほとんどの銀行で無料である事が多いです。

銀行窓口で返済をする場合には事務手数料がかかる場合ががありますので、窓口で返済をする可能性がある人は必ず確認をするようにしましょう。

そして、最低返済額も銀行ごとに決まりがあります。

1円から繰り上げ返済できる銀行もあれば、1万円以上や、50万円以上から受付可能といったように銀行によってバラつきがあります。

小まめに繰り上げ返済をしようとしている場合には、最低返済額は重要な比較ポイントになります。低めに設定されている銀行が良いでしょう。

火災保険

火災保険は失火責任法で加入が義務付けられており、必ず加入しなければなりません。（地震保険は任意加入です）

住宅ローン申し込み時に、銀行側が提携する保険会社の火災保険を紹介されると思いますが、もちろん自分で選んだ保険会社を利用することもできます。

比較の対象から除外して良いもの

諸費用の中には物件登記のための税金である、登録免許税と、登記手続きをする司法書士に支払う報酬がありますが、これは節約できるものではないので比較の対象から外して良いでしょう。

中には登記手続きを自分でやろうと考える人もいるようですが、住宅ローン借入時の登記手続きは、銀行側が選定した司法書士が行い、自分で行える事は通常あり得ません。

特典やキャンペーンを比較する

特典や、金利優遇キャンペーンなどをホームページで確認する。

通期で行われている特典やキャンペーンもありますが、中には期間限定でおトクなキャンペーンを実施している場合があります。

特に金利割引や、手数料割引の特典はインパクトが大きいので目を通すようにしましょう。

総合的なコストで比較する

最後の仕上げは、総合的な費用を算出して比較しましょう。

ステップ1〜4の流れで商品詳細を確認していき、良さそうなプランをいくつかチョイスしたら、総合的なコストを算出しましょう。

ステップ1でも前述しましたが、金利は低いけど諸費用が高いというプランや、保証料なしで手数料が高い、保証料ありで手数料が安い、というような複雑な状況になっていると思いますので、必ず合計費用を比較して、どちらがおトクか確認するようにしましょう。

そうする事で、おトクな住宅ローンの順位が見えてくるはずです。

手順をもう一度まとめると、以下の通りとなります。

住宅ローンを最適なタイミングで借りるコツ

「先行して複数の金融機関に申し込み、事前審査を通しておく」

既に時間が無く、急いでいるという場合は、審査の早い銀行を選ぶ事も重要になってきます。

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