（構成・文＝横山 晴美/ファイナンシャルプランナー）
下調べをしたり、住宅展示場に足を運んだりしてやっと意中の家が見つかったら、早く購入したくなることと思います。
でも「家」は通常住宅ローンを組んで購入するため、住宅ローンの融資が実行されてからの購入となります。
住宅購入はどのような段取りで進んでいくのでしょうか。
全体の流れや融資実行のタイミングを紹介します。
住宅ローン融資実行までの流れ
まず、住宅ローンの融資実行までのおおまかな流れは次の通りです。
- 住宅ローン決定
- 事前審査（仮審査）
- 本審査
- 金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）
- 融資実行
住宅ローン契約を締結するまえに、所定の手順を踏まなければなりません。
人によって住宅ローンを決めるまでの時間や、審査期間は変わりますが、事前審査、本審査がスムーズに進めば住宅ローン実行までは1カ月が目安です。
残念ながら、スムーズにいかない場合もあります。
審査がスムーズに進まないと焦ってしまいがちですが、全体の流れを確認しておくことで、客観的にゴールまでの道のりを把握することができるでしょう。
また住宅購入においては、住宅ローンと並行して売買契約の締結や火災保険選びもしていかなければなりません。
各ステップでどんな動きがあるのかご紹介します。
ステップ1 住宅ローンを決定
最初に、申し込む住宅ローンを決定します。
住宅ローンは、不動産会社やハウスメーカーなどから紹介される「提携ローン」を選択する方法と、自分で住宅ローンを選ぶ方法があります。
提携ローンと自分で選ぶ住宅ローンの違い
- 提携ローンの特徴
提携ローンは金融機関への審査書類の提出や、住宅ローン実行のタイミング調整を不動産会社に任せることができます。
選択や調整の手間は省けますし、金利優遇があるケースもあります。
ただし、他にもっと条件の良い住宅ローンの方があるかもしれません。
- 自分で住宅ローンを選ぶ場合の特徴
「金利」「諸経費」「団信」などを比較検討することで、条件の良い住宅ローンを選択できます。一定の知識が必要ですが、複数の住宅ローンを比較することで満足度の高い住宅ローンを選べるでしょう。
どちらのローンを選ぶにせよ、住宅ローンの内容は精査が必要
住宅ローンの金利が0.2％違うと、総返済額が100万円以上変わるケースもあります。
また、団信は返済不能リスクに備える重要な保険です。
保障内容を比較して納得のいく団信に加入したいです。
提携ローンの中にも良い住宅ローンはありますが、提携ローンが良い住宅ローンかどうか見極めるためには、やはり比較検討が必要でしょう。
どのような住宅ローンを選ぶにしても、納得のいく住宅ローンを選ぶためには一定の時間が必要です。
住宅選びの段階から住宅ローン選びを始めておくことをおすすめします。
ステップ2 住宅ローンの事前審査
住宅ローンが決定したら、事前審査（もしくは仮審査）に申し込みます。
事前審査は本審査に先立って行われるもので、申込者が提出した必要書類に基づき、物件の状態や申込者の返済能力などを調査します。
本審査に通る可能性が高い人を選別するための、簡易的な審査と考えるといいでしょう。
なかには、申込フォームからの自己申告のみで審査を行う、資料の添付を不要とする金融機関もあります。
事前審査 審査期間の目安
審査期間は3～4日程度の金融機関が多いです。土日祝日などを考慮しても1週間程でしょう。
ただし、郵送で申し込みをする場合は郵送の時間がかかる分多めに期間を見積もります。
多くの金融機関でインターネットから申込できますので、早く結果が知りたい場合はインターネットで事前審査を行うといいでしょう。
審査結果の通知は「郵送」「電話」「インターネット」など複数あり、金融機関によって異なります。
少数ですが、事前審査を省略して本審査のみを行う審査方法を採用している金融機関もあります。
事前審査を省くことで申込の手間が省け、より早くに審査結果が判明します。
全体の流れとしては、事前審査のステップが省かれるだけで、段取りが大きく変わることはありません。
事前審査の結果が出たら売買契約を結ぶ
仮審査の結果が出たら、不動産会社と売買契約を結ぶのが一般的です。
本審査には10日～2週間程度かかるため、このタイミングで売買契約を行うのです。
本審査より前のタイミングで売買契約を結ぶことに不安がある人もいるかもしれません。
本審査に通らなかったときのために、住宅ローン特約（住宅ローン条項）があります。
住宅ローン特約とは審査が通らなかった時に、契約を白紙解除できる特約です。
売買契約の際は、住宅ローン特約が売買契約に付されているか、特約期間はどの程度かなどを確認しておきます。
ステップ3 住宅ローンの本審査
本審査では、申込者の返済能力や物件の担保価値を入念に審査されます。
原則として自己申告であった事前審査とは違い多くの書類や証明書を提出します。
住宅ローンの本審査で必要な書類は多数
住宅ローンの本審査で必要な書類は大きく「本人確認書類」「収入を証明するもの」「物件に関するもの」の３つです。
どんな書類があるのか、一般的なものを紹介します。
1 本人確認書類
- 住民票の写し
- 運転免許証またはパスポート
- 健康保険証
- 特別永住者証明書または在留カードなど
住宅ローン申込者以外に「収入合算者」や「担保提供者」がいる場合は、その人の本人確認書類も必要です。
2 収入を証明する書類
雇用形態によって異なりますが、会社員ならば勤務先からの「住民税決定通知書」や、市区町村が発行する「課税証明書」などが必要です。
また収入合算者もこれらの書類が必要です。
会社員のうちでも「会社役員」や「確定申告が必要な会社員」の場合は必要な書類が変わってきます。
3 物件に関する書類
購入する物件によって若干変わりますが、次のような書類が必要です。
- 売買契約書
- 売買契約における重要事項説明書
- 購入物件のチラシやパンフレット、地図
- 建築確認済証または建築確認通知書、並びに建築確認申請書……など
このほか、団体信用生命保険にかかわる健康診断結果証明書も必要です。
また、転職経験者については従前の勤務先を証明する書類などが必要になることもあります。
火災保険についても検討しておく
本審査が通ると住宅ローン契約に進みますが、ほとんどの金融機関において住宅ローン契約時には火災保険への加入が義務づけられています。
金融機関と提携している火災保険を紹介してもらうことも可能です。
しかし火災保険の補償内容は幅広いため、やはりある程度は比較検討をしたいです。
また、火災保険に加入する際は地震保険への加入も一緒に検討します。地震保険は火災保険に付帯する形でしか加入できません。
さらに地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30～50％の範囲内で設定されます。
そのため火災保険の保険金額を考えるときは、地震保険で保険金額が少なくなることを念頭に置いて決定していくといいでしょう。
ステップ4「金銭消費貸借契約」と「融資実行」のタイミング
本審査が通ったら、いよいよ金融機関と「金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）」を結びます。
金銭消費貸借契約とは住宅ローン契約のこと
金銭消費貸借契約では「借入金額」、「返済年数」、「借入条件（金利・担保等）」「融資実行日」などを約定します。
どれも重要な約定項目ですが、ここで注意したいのは「融資実行日」のタイミングです。
融資実行日とは実際に住宅ローンの融資金が住宅ローン契約者の口座に払い込まれる日のことです。
払い込まれた融資金で決済を行うため、融資実行日と決済日は同日にします。
冒頭で紹介した「提携ローン」を利用する場合は、不動産会社と金融機関との間で、融資実行日と決済日が同じ日になるように調整してくれます。
しかし提携ローン以外の住宅ローンを利用する場合は、自身で日程調整を行います。
融資実行日に行うことは
融資実行日には、次のような動きがあります。
- 融資金による住宅代金の支払い
- 物件の引き渡し（鍵の受け渡し）
- 所有権の登記と、金融機関の抵当権設定登記
住宅ローンの実行と引き渡しは金融機関で平日に行われるのが一般的です。
不動産会社や金融機関との調整はもちろんですが、自身のスケジュール管理にも留意します。
住宅ローン契約や融資実行のタイミングを知って、スケジュールを調整していこう
マイホーム購入までには、住宅ローンの決定や、審査の申し込みなど様々な手順を踏まなければなりません。
早めに準備することで、段取りよく決断や申し込みをして行きたいです。
また「金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）」では、手続きの最終段階となる「融資実行時」のタイミングの意識して契約します。
金融機関や不動産会社の担当者に確認を取りながら、マイホーム購入手続きを進めていきましょう。
