不動産 資産

不動産取引に必要な基本の知識。契約解除ができるのはどんな時?

2020年12月16日

FP
今回は、不動産の取引について紹介します。

不動産取引は宅地建物取引業の免許がないとできない!

宅地建物取引業とは、土地や建物の売買、交換、賃借の仲介や代理を行う業務のことです。
宅地建物取引業を業として行う事業者のことを、宅地建物取引業者と言います。
※業として行う・・・不特定多数の人にその業務を行うこと。

宅地建物取引業を行う場合、国土交通省か都道府県知事から免許を受ける必要があり、宅地建物取引業者名簿が、国土交通省・都道府県に設置されているので、誰でも閲覧することができます。

宅地建物取引業者は、事務所従業員5人に対して1人専任の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。
宅地建物取引士がしなければならない業務には、

  • 契約成立前、借主や買主への重要事項の説明
  • 契約成立前、重要事項説明書への記名・押印
  • 契約書面への記名・押印

があります。

自分が所有する建物の賃貸を自ら業として行う場合は、宅地建物取引業者の免許の取得は必要はありません。

不動産の媒介契約の3種類

FP
不動産の媒介契約には3種類あります。

媒介契約とは、賃貸物件の借りたい人や物件を売りたい人を持ち主に変わって見つける契約のことです。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

① 一般媒介契約

一般媒介契約では、物件の持ち主は複数の業者に依頼でき、自分で借主を見つけることもできます。

  • 契約有効期間:自由
  • 持ち主への報告義務:なし

② 専任媒介契約

専任媒介契約では、物件の持ち主は他の業者に依頼することはできませんが、自分で借主を見つけることはできます

  • 契約有効期間:3か月
  • 持ち主への報告義務:2週間に1回以上

③ 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、物件の持ち主は他の業者に依頼することも、自分で借主を見つけることもできません。

  • 契約有効期間:3か月
  • 持ち主への報告義務:1週間に1回以上

宅地建物取引業者の注意点

宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可や建築基準法の建築確認等を受ける前は、宅地・建物の広告を開始することも売買契約を締結することもできません。

宅地・建物の売買、交換の媒介の契約を締結した場合には、遅滞なく契約書を作成、記名・押印して依頼者に交付しなければなりません。

未成年者が不動産の売買契約などの法律行為を行うには、両親などの法定代理人の同意を得ることも必要となります。

宅地建物取引業者の仲介手数料には限度額がある!

宅地建物取引業者が不動産の売買・交換・賃貸の媒介や代理を行った場合に支払う報酬は、取引に応じて限度額が宅地建物取引業法で定められています。

売買・交換の媒介の報酬限度額

売買金額
報酬限度額(税抜き)
200万円以下
売買金額×5%
200万円超~400万円以下
売買金額×4%+2万円
400万円超
売買金額×3%+6万円

賃貸借の媒介の仲介手数料の限度額

貸主・借主双方から受け取ることのできる仲介手数料の合計額の上限
賃料の1か月分+消費税

手付金の支払い

手付金とは、契約の成立を確認するために、買主から売主に支払われるお金のことです。

このお金は、解約手付(契約を解除できるようにしておくための手付金)として扱われます。

契約解除する場合・・・

解約手付が支払われると、売主の物件引渡し、買主は代金の支払いまでは

  • 買主・・・支払った手付金を放棄する
  • 売主・・・手付金の倍額を支払う

これらが行われると、契約解除ができます。

また、双方が協議の上、売買契約に特約を付けることで、契約の停止や解除、手付金の返還などを受けることができます。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる不動産の売買契約で取引相手が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の2割を超える額の手付金を受け取ることはできません。

公簿売買と実測売買について

  • 公簿売買・・・売買の対象面積について登記簿の記載をもとに売買する方法
  • 実測売買・・・実際の面積を測量して売買する方法

登記記録の土地面積と実測した土地面積が違っていても面積差による精算を行わないという特約を付けることができます。

不動産売買契約後は・・・

契約後の損害は買主負担!

不動産売買契約後から建物の引っ越しまでに、建物が売主の過失なく火災、地震などで損害した場合、民法上は買主が損害を全部負担することを危険負担と言います。

FP
売買契約の特約によって、売主・買主の危険負担の度合いや方法を決めることができます。

売主の責めに帰すべき事由で滅失した場合には、買主は損害賠償と契約解除ができます。

売主の契約不適合責任

売買の対象物である不動産が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないものだった場合に、買主は売主に対し

  • 追完の請求
  • 代金減額の請求
  • 損害賠償の請求
  • 契約の解除

を行うことができます。

FP
これを売主の契約不適合責任と言います。

追完の請求

相当の期間を決めて、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しの3つから買主が選択します。
売主は買主に不相当な負担を課さない限り、買主が請求した方法とは異なる方法によって追完できます。

代金減額の請求

相当の期間を決めて、追完の催告をし、その期間内に追完がない時、買主は契約不適合の程度に応じて請求できます。

損害賠償の請求

売主に帰責事由がある場合に請求できます。

契約の解除

契約不適合の内容が軽微である時を除き、買主は契約の解除が可能となります。

買主は不適合を知った時から1年の間に売主に契約不適合を通知する必要があります。
買主が自ら権利を行使できることを知った時から5年が経過した時、または権利を行使できるときから10年経過した時に時効となります。

クーリング・オフ

クーリング・オフとは、一度結んだ契約を解除する制度のことです。
売主が宅地建物取引業者の場合、買主は書面でクーリング・オフを説明された日から8日以内であればクーリング・オフすることができます。

クーリング・オフできない場合

  • 買主が売主の事務所で申込した場合
  • 宅地・建物を引き渡されて、代金を支払った場合

これらの場合は、クーリング・オフすることができませんので、ご注意ください。

売主の過失で引渡しが不可能となった場合は、買主は履行の催告(請求)をせずに契約を解除できます。

火災保険、本当にそれでいいの?FPが教える火災保険の見直し方

日常生活の中で、火災保険について見直そうと考えている人は少ないと思います。
また、家を購入した方は契約の際に火災保険へ加入して保険料も一括払いでそのまま忘れていたなんて方も多いでしょう。

FP
忘れている方にも思い出してほしい「火災保険」の見直し方について解説します。

火災保険はいつでも見直しできる!

火災保険は、生命保険とは違って貯蓄性はなく、掛け捨てであることが多いです。
※満期返戻金が支払われる火災保険もありますが、保険料が高額となります。

そのため、火災保険加入時に保険料を一括で支払ったという方でも、解約すれば解約返戻金として残りの保険期間の保険料は払い戻されます。

FP
つまり、火災保険はいつ見直しても損しない!ということです。

火災保険の補償は自然災害だけじゃない!だから自分で比較して選ぶことが大事

火災保険は、火災の損害を補償してくれる保険と思っていませんか?

FP
火災保険の補償は、火災や風災だけではありません!

火災保険の基本補償

  • 火災・落雷・破裂・爆発
  • 風災・ひょう災・雪災
  • 水災
  • 水濡れ
  • 物体の落下・飛来・衝突
  • 騒じょう・集団行動などによる破壊
  • 盗難・盗難による破損・汚損
  • 偶然な事故による破損・汚損

火災保険は、火災だけでなく盗難や破損汚損などのリスクも補償してくれる「家の保険」です。
そのため、自宅に必要な補償か必要のない補償かは自分自身でしか判断できないのです。

不動産会社や住宅メーカーから勧められる火災保険では、基本的に全ての補償がセットになったプランとなっています。
もし加入している火災保険に全ての補償がついていたとしても、火災保険で補償されることを知らずに自費で修理していたら保険料を支払っている意味がありませんよね。

でも、自分で補償を選ぶのは難しそう…。面倒くさいという方がほとんどだと思います。
そんな方でも簡単に自分で火災保険の補償を選ぶ方法・比較する方法があります。

火災保険はプロに相談して、自分で比較・選択する!

自分で一から火災保険について調べるのは面倒ですし、時間もかかります。

FP
そこで便利なサービスである、一括見積もりサービスを有効活用しましょう。

火災保険の一括見積もりサービスを利用することで、火災保険のプロと必要な補償を相談することができます。
自宅の状況や生活環境について話をすることで、必要な補償はどれか、不必要な補償はどれかを教えてくれます。

比較できる会社数が多いからおすすめ「ウィズマネ火災保険」

なぜ「ウィズマネ火災保険」がおすすめなのかというと、最大12社の火災保険から見積もり比較できるからなんです。

火災保険会社12社を自分で比較しようとしたら、とても時間もかかるし、大変ですよね。
ウィズマネ火災保険」なら、それを火災保険のプロが適切な火災保険を選んで提案してくれます。
最大12社から選んでくれるので自分にピッタリな火災保険に加入できます。

FP
私が調べた火災保険見積もりサービスの中で、一番比較できる会社数が多かったです。
比較するなら、簡単にできるだけ多くの選択肢から、一番良いものを選びたいですよね。

※比較できる商品数が多いとアピールしている一括見積もりサービスがありますが、実際には同じ火災保険会社の商品でも別商品としてカウントしているため、比較できる会社数が多い方が比較できる数は多くなります。

さらに!おすすめなところは

  • たった3分の入力で火災保険料の見積もりが可能
  • 火災保険のプロが無料で提案してくれる
  • 納得がいくまで何度でも無料で相談できる
    見積りだけ渡されて終わりというわけではなく、本当に納得するまで細かく相談できるのは嬉しいですよね。
  • 無理な勧誘が一切ない
    火災保険の無料見積りをしたからと言って、必ず契約をしなければならないということはありません。
    自分に合った火災保険を見つけられた時だけ、契約すればいいのです。

簡単に、火災保険料を詳しく見積もれるので気軽に依頼してみてください。
火災保険の見積もりサービスは沢山ありますが、今回は1番おすすめの「ウィズマネ火災保険」のみご紹介しました。

火災保険の見直しや加入の際に、是非参考にしていただければと思います。
無駄な補償をつけたり、火災保険料の支払いをしないように、自分で火災保険を見直しましょう。

ウィズマネ火災保険はコチラから

  • この記事を書いた人

火災保険の選び方編集部 ファイナンシャルプランナー

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